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近日 ， 正荣地产（06158.HK）发布的2021年上半年业绩报告显示 ， 截至2021年6月30日 ， 该公司实现营业收入160.11亿元 ， 同比增长10.1%；净利润15亿元 ， 同比增长18%；归属股东净利润为11.66亿元 ， 同比增长33.1% 。 不过 ， 南方+房产频道采访人员分析发现 ， 作为2020年的销售千亿房企 ， 正荣地产存在联营合营项目太多、公司盈利能力较弱的问题 ， 对标“三道红线”虽然已有两道转绿 ， 但“明股实债”的嫌疑较大 。

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正荣地产是南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）重点监测房企 。 在盈利能力指标方面 ， 数据显示 ， 报告期内正荣地产毛利率仅为19.06% ， 同比减少了1.26个百分点 ， 毛利率在同行中属于偏低水；净利率为9.39% ， 较去年末有所下降 ， 但同比去年上半年则上涨了0.6个百分点；平均净资产收益率为5.86% ， 同比上涨了0.8个百分点 。
报告期内 ， 正荣地产实现合约销售金额822.99亿元 ， 同比增长47.0% ， 完成全年销售目标1500亿元的54.9% 。 正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示 ， 虽然下半年房企市场有些下滑 ， 但从上半年情况来看 ， 目前已完成了53% ， 7月份公司已经实现销售金额约930亿元 ， 到年底完成1500亿元销售目标肯定没有问题 。 而根据克而瑞披露的2021年1-6月房企销售榜显示 ， 正荣地产的权益销售额为463.5亿元 ， 位列34位 ， 权益销售比仅为56.32% ， 与正荣在2020年业绩发布会上所说预计2021年正荣整体的权益销售额可达60%左右仍有差距 。
截至2021年6月末 ， 该公司总资产达到2503.46亿元 ， 比上年度末增加13.08%；净资产470.55亿元 ， 其中归属于母公司股东权益202.44亿元 ， 虽比上年度末增加3.41% ， 但只占净资产的43.02%；而非控股权益253.79亿元 ， 占净资产的53.93% 。 在今年上半年15亿元的净利润当中 ， 归母净利润11.66亿元 ， 占比77.73%；而非控股股东所占净利润3.38亿元 ， 占比22.53% 。 由此可见 ， 只掌握四成多净资产的母公司股东（公司拥有人）拿走了正荣地产上半年近八成的净利润 ， 而掌握超五成净资产的非控股股东 ， 却只拿到了公司两成多点的净利润 ， “明股实债”的嫌疑较大 。

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在土储方面 ， 截至6月30日 ， 正荣地产在全国35个城市 ， 拥有总建筑面积29300万平方米 ， 其中82%位于一、二线城市；土地储备权益占比（按建筑面积计算）约56% 。 上半年正荣地产共新增土地储备总建筑面积约3.56百万平方米 ， 其中的33%、28%及24%分别位于长三角、海峡西岸及珠三角三大核心区域 ， 其余则位于中西部及环渤海；新增土储的权益占比（按地价计算）约为45% 。
持续多年增加土储 ， 也让正荣地产的债务规模逐渐扩大 。 在2020年底披露的财报数据中 ， 正荣地产2020年的有息债务规模464.5亿元 ， 其中短期有息债务158.65亿元 。 而截至2021年6月30日 ， 正荣地产总负债为2033.05亿元 ， 相比2020年的1837.8亿元增加10.62% 。
上半年 ， 正荣地产一直在“借新还旧” ， 通过频繁发债偿还现有债务 。
对标“三道红线”融资新规 ， 今年上半年正荣地产净债务与权益比率为57.2%；现金对短期借贷比率为2.2倍；剔除预收款后的资产负债率为72.4% ， 仍有一项超出阈值 ， 在“黄档”中 。
考虑到正荣地产非控股权益持续走高 ， 从2020年6月30日的150.09亿元上涨至如今的253.79亿元 ， 占总权益的53.93% ， 已超过归属于母公司股东权益 。 与此同时 ， 少股股东权益与其在净利润中的占比严重不区配 ， 业界推测正荣地产以股权投资的名义进行债权投资 ， 以“明股实债”的方式优化财务报表 ， 若加上隐形债务 ， 其实际的净负债率可能比中报披露的数字要高 。

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南方产业智库点评
去年的千亿房企正荣地产 ， 仍存在销售虚胖现象 ， 要完成权益占比六成的目标有点难 。 归母净资产占比四成多点 ， 却拿走公司近八成净利润 ， 潜在较高的隐形债务风险 。 与此同时 ， 毛利率较低且处在下滑中 。
【出品】南方产业智库
【分析】柴亚娟冯善书
【海报】吴颖岚
【作者】柴亚娟；吴颖岚
【来源】南方报业传媒集团南方+客户端
【正荣地产销售虚高，隐形债务仍重｜冷眼看中报