王健林香港敲钟换“姿势”，万达商管今年能否上市？万达商管的上市之路困难重重

万达商管的上市之路困难重重， 8月以来接二连三的动作，似乎为其“年内赴港上市”的传闻作出了肯定回答。
撰文/韩菱
编辑/卢泳志
8月9日，有市场消息称，大连万达集团旗下的商业地产管理项目——万达轻资产商管公司正在完成一轮金额达200亿元的Pre-IPO融资，并计划最快将在今年年底前在香港上市，此轮融资或将使其估值达300亿美元（1944.4亿人民币）。
在此之前， 8月4日，珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称：“珠海万达商管”）在香港注册登记，进而传出万达轻资产商业管理计划最早将于本月提交香港IPO上市申请的消息。

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据了解，珠海万达商管为万达商管集团的100%控股股东，由此看来，或将成为其上市主体。
此前，万达内部人士曾向风云地产界透露，大概率会年内申请港交所上市，并表示轻资产商管类企业在香港市场受欢迎是公司考量赴港上市的重要原因。
“由重变轻”的万达商管
在王健林眼里，万达商管一直有着举足轻重的位置，他曾表示：“万达商管是万达的核心，我什么企业都能丢，这个不能丢。 ”
不过，从近几年的财务数据来看，万达商管的营收却一直处于下滑状态。
据WIND数据显示， 2018年至2020年，万达商管的营业收入分别为1065.49亿元、786.56亿元和391.34亿元；归属母公司股东净利润分别为294.94亿元、243.98亿元和135.22亿元，均呈逐年下降趋势。

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来源：WIND
一直以来，万达商管采用的都是重资产模式，其递交A股IPO申请时的招股书显示，当时物业销售收入即房地产开发业务占主营收入超八成。
2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，不再发展"重资产" ，全面实施"轻资产"战略，并表示以后每年签约“轻资产”的万达广场将不低于60个。
【王健林香港敲钟换“姿势”，万达商管今年能否上市？】截至2020年底，在建的142个万达广场中，轻资产部分占比超过80% 。
据WIND数据显示， 2021年一季度万达商管营业收入出现回升，同比增长83.52% ，为114.34亿元。若按此增长趋势估算， 2021年万达商管营业收入一定会赶超2020年的，预计将出现三年连续跌落的第一次增长。
8月2日，惠誉在最新评级报告中表示，万达商管长期外币发行人违约主体评级为BB+ ，前景稳定。评级报告中还预计，万达商管的总利息覆盖倍数从2019年的2.0倍降至2020年的1.9倍，预计2021年全年将升至2.1倍。到2024年，其净债务/经常性EBITDA的倍数将降至5倍。
截至2021年3月底，万达商管拥有430亿元可用现金，以及价值约300亿元理财产品，其资金流动性可以覆盖约500亿元短期债务。
万达商管的“由来”
万达商管的前身为万达商业，曾在2014年12月在港交所上市，并以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO 。
然而上市不到两年， 2016年9月，万达商业便从港交所退市。对于其退市原因，王健林曾对外表示，主要因为公司价值被严重低估。
随着国家对房地产行业的宏观调控越来越严格，传统商业地产项目面临着资金回笼较慢的压力，重资产模式的发展遇到瓶颈。万达商业开始聚焦轻资产模式。
2018年，万达商业更名为万达商管，并开始剥离地产业务，加速轻资产转型。
同年，万达引进了QQ音乐、苏宁、京东、融创4家战投， 340亿元入股万达商业。万达商管承诺，在1—2年内消化房地产业务，成为纯粹的商业管理运营企业。
2019年初，王健林在年会中表示：“万达商业今年内要剥离所有房地产业务， 1平方米房地产开发也不能有，要成为彻底的商业管理运营企业。 ”
据万达商管相关财务数据显示， 2019年，万达商管实现收入434.8亿元，完成年度目标的100.3% 。新发展万达广场62个，其中轻资产项目达40个。

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来源：野马财经拍摄
2020年1月13日，万达集团宣布，截至2019年底，万达商管完成了房地产业务剥离。
今年3月，万达商管决定将其轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，并与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴。同时，珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司——珠海万达商管。