“左右倒右手”，中国奥园拟用旗下公司10亿底价“接盘”奥园美谷地产资产 7月14日晚间

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7月14日晚间，中国奥园(HK:03883)、奥园美谷(SZ:000615)共同公告，中国奥园集团旗下投资公司深圳市凯弦投资有限责任公司（下称“凯弦投资”）中标奥园美谷此前在北京产权交易所公开挂牌出售的京汉置业集团有限责任公司100%股权、北京养嘉健康管理有限公司100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权，交易价格为10.2亿元。
作为同归属于“奥园系”的两家企业，中国奥园和奥园美谷此番交易，虽为通过产权交易所公开招标和投标。但因仅有凯弦投资为唯一意向受让方，不免令人觉得有“奥园系”“左手倒右手”之嫌，最终还是“肥水不流外人田” ，京汉置业等3标的公司仍在“奥园系”中。
奥园美谷往期公告显示，京汉置业等3标的公司总资产、总资产净额和总营业收入占奥园美谷相应指标的比重较高，均在80%以上，构成重大资产重组。如今，被凯弦投资“收编”后，它们的命运又将如何？交易背后，中国奥园又作何考量？

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“奥园系”两企业的交易
这是一场发生在“奥园系”两企业之间的交易，奥园美谷的前身是京汉股份，由田汉于1993年创立；2015年9月，京汉股份开始重组上市公司湖北金环，并于2016年5月重组完成借壳上市。 2020年6月， “奥园系”旗下的奥园科星成为奥园美谷的控股股东，最终实际控制人为郭梓文。
郭梓文现任中国奥园集团董事会主席，其也是中国奥园的实际控制人，透过AceRiseProfitsLimited持股51.62% 。
而本次中标奥园美谷房地产业务的凯弦投资，成立于2021年4月，为中国奥园的间接全资附属公司，主要从事投资控股，实际控制人郭梓文。
7月9日，中国奥园曾公告称，指定凯弦投资为投标人，参与奥园美谷的本次招标。彼时，中国奥园称，其正在优化其组织架构并推进战略实施。
“预期于凯弦投资成功投标目标附属公司股权及完成公开招标后，仅有目标附属公司的若干中间股东会出现变动，而公司于目标附属公司间接持有的最终股权将维持不变。 ”中国奥园称。
就目前凯弦投资的中标结果和其与奥园美谷的协议来看，未来京汉置业、北京养嘉将从奥园美谷全资持有，变更为凯弦投资全资持有。
而值得注意的一点是，奥园美谷的公告显示，针对京汉置业等3标的公司的出售仅征集到1名符合条件的意向受让方，即凯弦投资。因此根据挂牌规则和条件，其通过协议方式转让标的公司股权给凯弦投资。
换言之，本次交易之后，仅是相关出售标的中间股东发生了变化，如中国奥园所愿，交易前后其对出售标的间接持有的最终股权维持了不变；且本次交易，并无第二家符合条件的意向受让方，最终是两家同属于“奥园系”的企业中进行的。
10.2亿元出售定局
奥园美谷称，其通过协议方式转让标的公司股权给凯弦投资，转让价格为10.2亿元。此前奥园美谷在6月22日披露的《重大资产出售预案》中，对京汉置业等3标的公司的转让以10.20亿元作为挂牌底价。
据此来看，凯弦投资是以挂牌底价来中标该交易的。该挂牌底价如何设定？奥园美谷此前在《预案》中就曾披露，这3家标的公司采用资产基础法评估的价值合计20.05亿元。
其中，京汉置业对应评估值最高，达19.99亿；对比其100%股权的账面净资产13.66亿元，增值率达46.3% 。北京养嘉100%股权账面净资产为-114.38万元，对应评估值为-360.09万元，减值率214.82%；蓬莱养老的最终评估值则为1038.89万元，增值率0.01% 。
显而易见，京汉置业是这三家拟出售标的公司中估值较高的。《预案》显示，以资产基础法来评估，京汉置业全部权益价值为19.99亿元，增值率为46.30%；以收益法评估，其全部权益价值为19.22亿元，增值率为30.71% 。
“京汉置业属于房地产开发行业，其未来的发展受国民经济的发展和人们的消费需求影响较大，资产基础法从资产构建角度客观地反映了企业净资产的市场价值。 ”最终，《预案》采用了资产基础法的评估结果19.99亿元。
不过，因在今年4月9日，京汉置业股东会曾通过了分红的决议，向股东分红10亿元。因此，《预案》在参考合计估值结果并扣减分红金额，最终决定拟以10.2亿元作为这三家标的公司的挂牌底价。