中国恒大：半年销售超3500亿，有息负债大踏步下降作者|商立木流程编辑|小白昨天

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作者|商立木
流程编辑|小白
昨天，中国恒大发布了上半年销售业绩公告。
今年上半年，公司实现合约销售额3567.9亿元，同比增长2.3%；实现合约销售面积4301.4万平方米，同比增长11.3%；实现销售回款3211.9亿元，销售回款率90% 。上半年的销售和回款均创下历史新高。
自启动恒大购房节以来，从5月27日至6月30日的35天内，恒大实现合约销售938.3亿元，销售回款874.9亿元。
下半年是楼市销售的传统旺季，恒大完成全年7500亿的销售目标几乎没有什么悬念。
销售的强劲给公司带来了稳定的现金流，帮助公司实现“高增长、控规模、降负债”的新战略。

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一、一年内负债大降3000亿
6月29日，恒大集团表示有息负债规模约为5700亿元，与去年最高时的8700亿元相比，大幅下降了3000亿。
恒大集团董事长许家印在2020年业绩说明会上曾表示，恒大的有息负债每年要下降1500亿，未来三年要大降4500亿。现在仅半年时间有息负债就下降了近1500亿，提前兑现了早先的承诺。
同时，公司的净负债率降至100%以下， “三条红线”当中一条变绿。
而且自去年3月以来，恒大累计归还了7笔境外债券本息，合计约106亿美元（折合超823亿港币），全部以自有资金偿还，没有做任何一笔发新还旧。最近的6月24日，公司宣布偿还美元债本息136亿港元。
到明年3月前，公司再没有到期的境内外公开市场债券。

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“降负债”执行的非常有力。

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二、土地储备成本低
截至去年底，恒大的土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市。规划建筑面积2.31亿平方米，土储原值4901亿元。
由于坚持不拿地王，恒大的土储性价比很高，其中一二线城市土储原值3287亿元，占比67% ，平均楼面价仅为2638元；三线城市土储原值1614亿元，平均楼面价1515元。
在未来房地产行业毛利率向下的大趋势下，这给公司的盈利留足了空间。
另外，公司还拥有100个旧改项目，大湾区78个（深圳55个）、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个，价值潜力巨大。
除了销售回款外，恒大还有其他措施来保障现金流。
三、引入战投，分拆旗下优质资产
经过25年的发展，恒大已完成从地产向“多元产业+数字科技”的转型，产业生态覆盖衣食住行、文旅康养多个领域。
恒大汽车同步研发14款车，已发布9款。恒大汽车计划今年四季度试生产，明年实现大量交付，并计划到2025年实现年产100万辆。
去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战投合计300亿港元。
恒大物业去年营收105亿，在港股物业公司中营收排名靠前；净利润26亿元，同比增长184.5% ，增速非常快。
去年8月，恒大物业引入战略投资235亿港元，之后的12月上市募资140.8亿港元。目前，恒大物业市值超1000亿港元（7月2日收盘）。
恒腾网络旗下的儒意影业参与出品了大火的《送你一朵小红花》《你好，李焕英》。《你好，李焕英》的票房高达54亿元，打破了中国影史喜剧片累计票房纪录。

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非上市公司方面，房车宝由曾经的恒房通更名而来，今年3月房车宝已经拥有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，预计今年交易规模将超过2万亿元。
房车宝还成功引入了弘毅投资、中信、中融、周大福等战略投资者，投资额合计163.5亿港元，计划今年底或明年初上市。
在恒大汽车投产后，房车宝庞大的营销网络将成为恒大汽车独特的优势。
此外，恒大旗下恒大童世界、恒大冰泉等资产也存在分拆上市的可能，届时将进一步充实资本实力。
四、强业绩+降杠杆，获投行一致看好
恒大强劲的业绩和降杠杆的举措引来了多家投行的看好。
建银国际认为，自2020年3月以来，恒大已累计偿还7笔境外债券合计106亿美元，证明公司去杠杆计划步入正轨，预计财务改善将成为股价催化剂，维持“买入”评级，目标价23.1港元。