相对而言|人口普查揭示湖北17市州未来房价分化走势，看好两城，其他均堪忧相对而言

相对而言，湖北算是个地广人稀的省份。尤其是在倾全省财力、物力、人力发展大都市武汉的情况下，其他市州最近十年的人口总量状况愈发雪上加霜。
人，作为生产力中最活跃的因素，人口数据的变化，对城市经济的影响无疑是巨大的。一个人口正增长的城市，其增量人口在生产环节为城市创造着产值，消费环节也对拉动经济贡献着力量；与之相反的是，人口负增长带来的则是劳动力减少，消费能力下降，我们无法望见其城市经济前景能有多么的美好。

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这样两类良性与恶性循环、走势截然相反的城市，具体到住宅市场上，则意味着供需两端的力量转换。不能相信一个人口流失的城市，尤其是流出人口集中于劳动力兼住宅主要需求群体的情况下，其城市经济能够健康可持续发展，其住宅需求能够持续增加。
在以上逻辑的支持下，第七次全国人口普查结果对于研判城市未来房价长期走势是至关重要的，这毋庸置疑。
PART12021年7月湖北17市州城市平均房价同比涨跌状况
既然我们的目的是研判湖北17市州房价未来走势，那就有必要先观察其当前情况如何。据中国房地产业协会发布的《全国房价行情》信息，我们提取了湖北17城2021年7月平均房价及同比涨跌数据。看下图：

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从上图看，湖北辖下17市州城市平均房价大体可以分为4个层次，分别是：武汉独占第一梯队，价格无限接近2万元大关；第二梯队由襄阳和宜昌组成，其价格与武汉相比形成了极大的落差，仅站在8000线上，尚不足9000元；第三梯队仅有鄂州一城，属于7000档；第四梯队是其他13市州，比例占据了湖北辖下城市数量的76.47% ，房价集中在五六千元附近。
以上城市房价，客观地来说并不高。所以如此评价，是源于与国家统计局发布的2021年1-6月成交均价对比。参看下图：

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由图可见，全国中部地区省份今年上半年平均成交价格为7551元/平，湖北有14个市州低于这个价格，占据了绝大多数。然而，即使在平均房价低于中部地区的情况下， 17市州中的绝大多数仍然在持续下跌。再看以下这张图表：

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从7月份的同比涨跌幅情况看，只有武汉、鄂州、荆州、仙桃和宜昌五个城市同比上涨，其涨幅分别为6.7%、6.7%、5.8%、4.4%和2.2% 。其他城市均同比下跌，尤其是襄阳，跌幅达到了9.0% 。
湖北的情况告诉我们，正符合疫情初期我们所提到的“未来房价走向城市分化”的判断。那么，湖北17市州目前的涨跌都是可以持续的吗？这就回到文章开始我们从人口这一影响住宅市场的长期因素来谈了。
PART2全国人口“七普”结果给我们提供的重要人口数据
文章开始便谈到，湖北相对而言算是个“地广人稀”的省份。据湖北省统计局发布的《第七次全国人口普查公报》看， 2020年11月1日这个统计时点常住人口仅5775万人。如此算来，全省人口密度只有311人/平方公里。与“六普”相比，十年来人口密度每平方公里仅增加3人，全省人口总量增长可谓差强人意。
具体到17市州，我们可以看到明显的结构化差异。如下图：

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从上图看，全省人口十年增量仅有区区51.4万人，相对2010年5723.7万的人口基数实在少的可怜，全国仅排在第24位，与排名第10位的人口总量数据极不相称。
更加让人惊讶的是，武汉一城人口增量高达253.8万，是全省增量的493.77% 。这说明了很重要的一点，便是武汉大量虹吸了其他城市的省内人口。从上图可以看出，除武汉外只有黄石、鄂州、咸宁和恩施四个州市人口正增长，其余12城均人口总量下降。
由于各个市州管辖面积大小不同，总量数据并不足以说明问题，我们还是从人口密度的维度来看，如下图：

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可以看到，武汉以每平方公里增加299人的人口密度增长力压其他16市州，是第二梯队鄂州和咸宁人口密度单位增长20人的接近15倍；第三梯队便是黄石和恩施两个市州；其余12城不同程度的人口密度下降，尤以天门、孝感和荆州为甚，分别下降99人， 61人和33人。