今年|两次土拍，为何这个中环线板块“冷热不同”？今年

今年，天津两次集中土拍，有一个板块的剧情，有点大起大落。
它就是北辰南仓板块。
【今年|两次土拍，为何这个中环线板块“冷热不同”？】第一集中土拍，南仓板块可是出让了四宗地，且均溢价成交，最高溢价达13.2% 。
而第二次集中土拍，南仓板块仅挂牌了两宗地，居然一宗流拍，一宗底价成交。
按理来说，一个板块要崛起，肯定是越出地，越让开发商们追捧！
而短短几个月，南仓板块的热度就降下来了。
原因为何？
接下来，我们就剖析一下南仓板块。

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其实，早在天津第一次集中土拍，南仓板块的问题就已经反映出来了。
就一点：集中供应量太大。
在第一次集中土拍中，南仓板块一口气出让了四宗地，总体量达37万平米。

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要知道的是，板块内还有中储城邦、金隅金成府两个大盘。
中储城邦仅目前主推的A3地块，建面就达13.9万平米；
并且项目A1、A2地块仍然有现房在售。
另外，金隅金成府可是一个才入市不久的新盘，并且体量也不小。
项目已将第一次土拍的金隅南仓地块，划归为金隅金成府三期。
根据此前土拍数据，项目一二期住宅体量就已达21万平米。
粗略计算，天津第一次集中土拍过后，南仓板块的住宅存量，就将近72万平米。
对于一个板块来说，这样住宅存量已经是相当大了！
而第二次集中土拍，金侨再次重仓南仓板块，以5.5亿元底价摘得了顺义道（中储）A地块。

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虽说地块体量不大，仅有5.9万平米，但也进一步增加了住宅的存量，让南仓板块住宅存量直逼80万平米。
罗马不是一日建成的。
一个板块突然承受这么大的住宅存量，去化难度大是必然的！
更为严峻的是，由于是集中拿地，各项目入市时间出现了撞车。
融创宸阅和鸣，预计9月25日开盘。
新城云樾玖璋也正在排卡，预计9月底开盘。
金侨·云璟也已启动了排卡……

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南仓板块各项目都集中一个赛道入市，如果区域有销量，也是可以的。
但重创南仓板块的一点是，区域楼市置业热度并不高。
一个有流速的板块，才是开发商豪置重金的砝码。
再看看南仓板块，两个在售新房的状态，直接拉数据。

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近一年来，中储城邦月度最高成交仅为59套，最低仅为17套，月均成交量还不足32套。
而且项目价格一直处于下行趋势。
目前项目主推的A3地块，精装小高层90、108、109、120平米，均价仅在1.6-1.8万/平米。
地块交房并不晚，预计2022年年底就能交付。
总结一点，中储城邦新房价格持续下探，但成交量仍然没起色。
那金隅金成府呢？
作为今年6月底才入市的新盘，目前仅两个月的成交量，就已拉开了差距。
7月首个签约月，成交了62套，而8月份直接掉到了25套。
南仓板块两个在售项目，成交表现都一般，这或许是开发商们最大的“心结” 。
另外，从这样的区域成交表现来看，买房人也大可不必着急了。
未来一两个月内，南仓板块就将有5个项目同时在售。
同在一个区域，互为竞品，再加上北辰区现已出现刚需盘大搞特惠。
或许今年年底，南仓板块也将迎来一场价格战。
届时，买房人可再决定，到底在南仓板块选择哪个项目更合适。

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客观来说，南仓板块的条件并不差。
这个板块是京津公路沿线，由市区进入北辰的第一站，先天区位条件很不错。
并且板块是一个可集中大规模开发的板块，完整度比较好。
只是从目前来说，整个片区缺少更好的利好因素注入。
虽说地铁4号线二期的天穆站距离南仓板块较近，但板块大多数项目距离铁站，都超过了一公里。