前言近期|顶着利空往上涨才叫牛市，多地出台限跌令，对房地产投资意味着啥前言

前言
近期，就在一线城市加码调控，为过热的房地产市场降温的同时，部分三四线城市，却已经开始了反向操作，以不同形式的"限跌令" ，来防止当地房价短期内可能出现的大幅下滑。
随着对市场资金来源的严格控制，再加上房企财务“三道红线”的硬性要求，前期房地产市场增长过快积累下的风险，愈加凸显。部分先知先觉的资金，已经开始从楼市风险较高的地区抽身，转向风险相对更低的市场。
而在"稳房价、稳地价、稳预期"的大方针下，双向调控可能在未来很长一段时间内，会成为房地产市场的常态。
楼市分化，冰火两重天
有经验的投资者都明白：投资，投的就是预期。
什么叫牛市？顶着利空往上涨的才叫牛市。
【前言近期|顶着利空往上涨才叫牛市，多地出台限跌令，对房地产投资意味着啥】不管是股市、楼市还是大宗商品市场，牛市引发的火爆行情，通常会引来一轮又一轮的调控手段。
而牛市要做的，就是以不断地上涨，把这些利空统统踩在脚下。
可以说，利空在某种程度上，是牛市的试金石。经历住利空考验的牛市，才是真牛市，才能让已经入场的投资者对未来的预期更有信心，才能吸引更多的还在观望的投资者跟风入场。
相反，熊市，就是踩着利好往下跌。利好频出，往往也被视为熊市的认证书。
利好都拉不起的市场，就是真的步入了漫漫熊途。
所以，我们看到，在层层调控之下，深圳楼市，哪怕成交量暴跌80% ，创下10年新低；但它的房价却依然坚挺。
就是因为对一线城市的楼市，需要拼尽全力才刚按住牛头，并没有完成牛熊转换的预期，各路资金还都在虎视眈眈伺机待发。
而那些慌不迭出台"限跌令"的城市，基本就等于把"老乡别跑"写在脸上了。
虽然，对观望的刚需意味着一种劝诫：不要再等了，往下也没有多少空间了。
但"限跌令"一出，本身就代表了对当地楼市发展预期的不乐观。
毕竟，牛市，是肯定不需要再托市的。

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卖地收入，怎能不依赖
对仅有一套住房的普通工薪刚需族来说，其实房价涨跌，对他的生活质量并不会再有太大影响：
如果短期没有置换需求，那么房价涨也好跌也好，都要老老实实按照自己买房时按揭的金额归还房贷。如果有置换需求，那么房价涨了，他这套房子自然可以卖出更高的价格，但他要置换的目标房产价格也是上涨的。而如果房价跌了，他这套房子卖出的价格虽然低了，但同样他要置换的目标房产价格也降低了。所以，对多数老百姓而言，房子只是他们锁定购买力的一种固定资产，而不是投资升值的获利手段。
但从地方收入来看，显然是另一番考虑。面包价格回落，面粉自然就更加卖不上价了。
而全市上下，各路开销，却都等着这卖面粉的钱下锅。
这就是为什么之前很多调控方针无法贯彻到底，因为执行的人，恰好是利益受损的一方。
更为关键的是，我国学习了港岛的先进经验，采用的期房预售制。
在房地产市场蓬勃向上的牛市，这种方法自然可以提高房企的运行效率，加快资金周转，有助于企业迅速地发展壮大。
而一旦寒冬濒近，房价下行，房企发现房子只有亏本才能卖出去，大面积停建就将成为房企合乎经济利益的理性选择。
如果再面临资金面的压力，房企就算想履行合同，也已经有心无力了。到时候，地方上该如何应对大量交付了房款，苦等了数年，却又住不上原本属于自己房子的老百姓？
所以， "限跌令"就是想以时间换空间：
一方面，稳住地方财政，有足够的缓冲期，去寻找新的收入来源，摆脱卖地依赖。另一方面，也是那些稳住已经收了订金的房企，至少把预售出去的项目先开发完。

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冻结二手，刚需接新盘
我们看房价有上涨预期的城市出台的调控策略，多是针对二手房市场，包括且不限于：严格限定购房资格、大幅提高首付比例，给出指导价控制贷款额度等等，好像是想方设法提高二手房市场的参与门槛，要把大多数购房者都挡在门外一样。
对新房市场的限制，则非常简单，价格备案，摇号抽签，听天由命就可以，最多是对部分比较火爆的网红楼盘，通过验资比例来控制参与人数。