深度研究丨赣系房企分散且规模较小，全省仅一家房企上市 “江西地处东南腹地

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江西地处东南腹地，连接着长三角、海峡西岸、珠三角和海峡西岸四大城市群，近几年来房地产市场逐步被关注。
相对于周边各省，江西经济发展落后， 2020年全省的GDP为25692亿元，位居全国31个省市自治区的第15名，在我国东南地区属于经济发展的“洼地” 。除此之外，由于交通发展滞后，省内各城市经济发展水平不充分也不平衡，有待进一步提高。
长时间人口外流导致楼市需求不足，赣系房企起步较晚，且受地理位置影响，江西成为沪系、粤系等规模房企外拓的首选之地，这些品牌规模房企进一步挤压赣系房企的发展空间，使得赣系小型房企较多，省内本土规模房企相对于其他派系来说发展实力较弱，截至目前只有新力控股于2019年上市，并将赣系房企带入大众视野。
本文将对赣系房企的发展现状，以及他们在发展过程中体现的共性和特性进行深入研究，进一步探究未来赣系房企的发展潜力。
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01
【深度研究丨赣系房企分散且规模较小，全省仅一家房企上市】省内发展不均衡
房地产市场规模较小
从江西省内城市来看，按照经济发展水平可分为三大梯队。第一梯队仅有南昌一个城市，作为省内唯一一个二线城市， 2019年南昌的GDP达到了5596亿元，大幅甩开排名第二的赣州，但是在我国37个一二线城市中仅名列26位；第二梯队的城市为赣州、九江、宜春和上饶， 2019年GDP水平居于2513亿至3474亿元；第三梯队城市则包含吉安、抚州、新余、鹰潭、萍乡和景德镇， GDP最低的景德镇仅有926亿元，省内的经济发展不充分也不平衡。
未来在江西高铁跃进式发展之后，可以令省内的联系更加密切，可能会减小省内各城市发展的差距。
图：江西各城市2019年GDP（单位：亿元）

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数据来源：江西省统计年鉴
省内城市层面，省会和核心城市对全省房地产投资额的贡献度高达60% 。云南省内部呈现“一超多弱”格局， 2013-2018年的大部分年份中，省会昆明对全省房地产投资的贡献度持续攀升， 2017年甚至达到60.4% 。而贵州省内部，房地产投资格局呈现“一超一强多弱”格局。 2013-2018年贵阳和遵义对全省房地产投资的贡献度稳定60%左右。
图：2013-2018年昆明以及贵阳和遵义对省内房地产投资开发的贡献度
数据来源：云南省统计局、贵州省统计局
江西省房地产的需求相对不足，消费者对价格敏感程度更高，从而也拉低了全省的商品房销售均价。据统计， 2019年江西省的商品房销售均价为7293元/平方米，在全国排在22位，与周边各省相比也处于较低水平，仅略高于湖南省，由此看来江西房地产市场发展动力较为不足。
从2019年省内单个城市的房地产投资额来看，作为省会的南昌达到了913亿元，对全省房地产开发投资额的占比达到了41% ，第二梯队的赣州、宜春、上饶、九江占比均在10%左右。江西房地产市场在城市分布方面基本处于“一超多强”的局面，交通发展迟缓导致各城市的房地产市场较为独立。
表：2019年江西及周边各省经济发展情况

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数据来源：国家统计局、CRIC整理
02
本土房企分散且规模较小
外来房企加剧竞争
截至2019年底，江西共有注册房企2666家，在周边省份中最少，全省房地产开发投资额仅为2239 ，同样低于周边各省，平均每家房企的开发投资额仅为0.84亿元。主要原因是江西省内各市县市场在规模较小，同时被本地小房企瓜分，导致省内房企平均的投资开发力度较弱，本地大型房企的发展速度缓慢，多数赣系房企难以形成较大的规模，这点从房企的销售排行榜上也可见一斑。
图：历年部分省内单位房企开发投资额（单位：亿元）

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注：单位房企开发投资额=当年房地产开发企业完成投资额/当年房企个数
数据来源：国家统计局、CRIC整理
虽然江西房地产市场的发展程度与周边各省相比相对较低，但由于位于我国的东南部腹地，未来的发展潜力仍然较大，因此近年来有大量品牌房企进驻江西，尤其地缘关系较近的粤系房企进驻江西较为积极。据统计， 2020年销售排名TOP10的房企在江西的进驻率达到了100% ， TOP20房企中仅有中南置地尚未进入江西，整体来看目前销售TOP50的规模房企进驻率已经达到了64% 。