【环球网房产综合报道】12月1日 ， 贝壳研究院发布11月房企融资情况 ， 统计数据显示 ， 1-11月房企债券融资约11291亿元 ， 较上年同期微增0.8% ， 保持低位 ， 累计增幅较2019年同期收窄17.4个百分点 。 从全年来看 ， 2020年前11月融资规模占2019年全年的95.6% ， 预计2020年全年 ， 房企债券融资规模有所增长 ， 但增速明显回落 。
具体来看 ， 11月境外融资共发行18笔 ， 融资规模约280亿元人民币 ， 环比减少15.7% ， 同比减少52.9%；11月境外债券规模占比约34% ， 较上月下降14个百分点 ， 境内共发行66笔融资债券 ， 较上月增加19笔 ， 境内融资规模环比增长54.3% ， 同比增长18.9% 。
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相对于境外市场的跌宕起伏 ， 境内市场表现出平稳态势 。 业内人士认为 ， 为应对市场政策变化 ， 以及加快资金储备 ， 不少房企将重心偏向境内融资并加大了融资频率 。 此外 ， 而因境外疫情再次反复 ， 同时全球政治经济等多方面不确定性导致境外债市整体低迷 。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示 ， 受境外债市低迷影响 ， 11月单月发债规模不及预期 ， 且8月受融资新规影响 ， 境内融资在一定流动性下呈紧张趋势 。 他预计境内融资主导地位将延续至年末 。 与上年11月的融资小高潮相比 ， 今年发债规模未达预期 ， 12月作为传统的“融资小月”较难实现规模逆转 。
另据贝壳研究院数据显示 ， 11月境内外债券融资到期债务规模约837亿元 ， 环比增加2.6% 。 融资新规后9-11月已连续三个月发债规模不及到期债务规模 ， 房企融资规模增速受限 ， 致使其对销售回款的依赖加强 。
目前 ， A股上市房企前三季度报已经基本公布完毕 ， 业绩浮出水面 ， 整体来看 ， 行业营业收入呈下滑态势 ， “增收不增利”现象也十分明显 。 具体到企业 ， 2020年前三季度 ， 荣盛发展、招商蛇口、华侨城A、滨江集团、大名城等都出现了收入增加 ， 利润萎缩的情况 。
业内人士分析 ， 出现“增收不增利”现象主要有两方面的原因 ， 一方面近几年由于限价叠加土地成本增高 ， 使得房企溢价空间被侵蚀 ， “增收不增利”的现象普遍存在 ， 尤其是2016年至2017年 ， “地王”项目频出 ， 这部分项目转结收入时利润较低；另一方面 ， 房企开展的促销让利营销活动也会有损房企的盈利水平 。 包括万科、招商蛇口在内的多家房企表示 ， 至年末企业毛利水平有进一步下降的可能 。
根据贝壳研究院统计 ， 2021年到期债务规模预计可达12448亿元 ， 同比增长36.0% ， 房企偿债压力继续攀升 。 按照近五年房企债券融资发行周期推算 ， 预计未来房企债券融资到期债务压力实现实质性下降仍需3-5年时间 。
【融资|11月房企发债规模不及预期 境外债市整体低迷】潘浩表示 ， 伴随着国内金融监管升级且样本规模扩大的趋势 ， 预计至年末 ， 以防风险为首要方向 ， 境内融资环境将持续收紧 。 同时 ， 银保监会加大查处银行、机构资金违规流入房地产的行动 ， 将进一步抬升房企境内融资的门槛 ， 料年末房企境内发债难度将升级 。

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