物业|上市首日逆势大涨21.9%背后，融创服务的成色凸显企业|增长率|整体表现|公司|物管|物业|

融创的物业公司也赴港上市了。

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11月19日，融创服务控股有限公司（简称“融创服务” ，股票代码 01516.HK）正式登陆香港主板。上市首日，融创服务开盘价11.6港元，盘中最高涨幅达22.76% ，股价最高涨至14.24港元，最终以14.14港元收盘，涨幅高达21.9% 。截至当日收盘，融创服务市值420.40亿元，在物业板块中位居第三。同时，绿鞋后融资规模92亿港元，也创下目前物业股上市融资规模新高。
在物业管行业近期整体表现不佳的背景下，融创服务逆势大涨的表现显然令人惊喜，但却也在意料之中。从8月6日递表到10月26日通过聆讯，融创服务开创了今年物管企业港交所过会最短先河，仅用时81天。有人这么形容物业公司的价值——高续约率下物管公司的商业模式类似于“坐地收租” ，它的优势在于有非常稳定的现金流，中短期的业绩增长具有高度的确定性。
2014年，彩生活上市时，对于物业股，外界还抱着看不懂或者看热闹的态度，同行们也并不热情。但随着物业的价值重新被资本市场认可，昔日一直“躲“在房地产身后的物业公司，被拉到了台前，并掀起了物管赴港上市的潮流迎来爆发。据多家机构分析，当前中国物管行业年整体营收超过8000亿元， 5年之内规模可超过1.5万亿元， 10年之内或可高至3万亿。一片不折不扣的万亿“蓝海” 。
在某种程度上，物业公司的上市，不仅有利于融资带来稳定的现金流，也有利于开发商的战略转型。尤其这两年，地产公司在港股越来越不受“待见” ，给予的估值很低，而港股对物业公司颇为友好，一些中小企业公司也能纷纷上市。 2019年是中国物管企业上市的井喷之年。仅1年，便有12家物企成功IPO ，其高市盈率、高估值吸引了大波的投资者。
不过，上市大军里的物管公司，成色参差不齐，随着资本市场渐趋冷静，这个行业便也开始了大浪淘沙。今年10月上市的4家物管企业来看， 3家破发， 1家上市首日即大跌超过25% ，而在这种环境下，融创逆势大涨背后其成色愈发凸显。
中国增长最快的物管服务商
相对于其他房产巨头，融创物管分拆上市的相对较晚，其实从融创孙宏斌早期对分拆物业上市的表态中或许可以循得原因，他认为：“开物业公司就像办学校，学校是公共服务类的机构，你如果把学校变成挣钱的工具，那就不对了。 ”
但经过16年发展，融创服务已成长为中国增长最快的大型物业管理服务商。
根据中国指数研究院研究资料显示， 2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1% ，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。
就如土地重要之于房企，对于物管企业来说，管理规模尤为重要。
根据数据，融创服务管理及合约规模大幅度增长，合约建筑面积由2017年12月31日的 5740万平方米，增长至2020年6月30日的2.321亿平方米，年复合增长率74.9%；在管建筑面积则由2017年12月31日的2000万平方米，增长至2020 年6月30日的1.054亿平方米，年复合增长率94.5% ，成为第8家拥有上亿管理规模的物企。
规模快速增长带来公司盈利的显著提升。截至2020年6月30日，融创服务录得营业收入17.9亿，同比增长52.9% ， 2017年-2019年的年复合增长率为59.5%；同期录得利润2.51亿，同比上涨367.6% ， 2017年-2019年的年复合增长率为150.7% 。
其实，本质上说，物管行业是一个服务行业，服务品质的好坏几乎成决定了物管服务的续约率，截至2019年12月31日，融创服务年度物业管理服务合同续约率高达99.7% 。而规模和服务品质，几乎成了这个赛道上资本的估值逻辑。