|老旧小区改造，投入3000万的“劲松模式”有哪些生意经

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“我们给老旧小区改造算的‘平衡账’是先用10年左右的时间收回投资成本，并保持每年8％～10％的现金流入，再有六七年的利润回报期。这意味着需要拥有小区20年的低效闲置资产经营权。 ”近日，第一财经对话了北京愿景明德管理咨询有限公司（下称“愿景集团”）董事长陶红兵。
为什么要进入老旧小区改造的赛道呢？在陶红兵看来，对于类似于愿景集团的房地产服务、运营商们，这是存量市场上为数不多的待耕耘的沃土。
“由于不涉及土地交易，房地产开发商鲜有涉足社区微更新，而政府又需要可长期下沉社区的接盘手。但没有资产做担保，很难获得金融机构的支持。 ”陶红兵也说出了他们具有的优势和面对的难题。
根据7月国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》），今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。《意见》还明确，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。
目前，这场接棒棚改的工作已在全国多地铺开。 17日，住建部消息称， 2020年1-10月份，全国新开工改造城镇老旧小区数已经完成年度计划任务的94.6% 。
“老旧小区改造是一个长期的、需要通过十几年运营才能收回投资的事业。金融机构是否能提供低息、优质、长期的贷款，政府是否给予更多的政策支持，关乎社会资本参与的可持续性。 ”陶红兵说。
投入逾3000万的“劲松模式” ，后劲在哪里
在北京市东三环劲松桥西侧，距离国贸CBD不足4公里处，有一片上世纪70年代建成的住宅区，叫做“劲松小区” ，这是申师傅夫妻呆了二十年的地方。 2年前，这里曾因环境差、配套设施不足，没有物业管理，一度成为都市核心圈内“隐秘的角落” 。
2018年7月，北京市首个有社会资本介入的老旧小区改造项目选址劲松，作为社会资本主体的愿景集团和劲松街道达成了劲松一区到八区综合改造规划。当年，愿景集团投入3000万元资金，用于劲松一、二小区的综合治理。作为投资回报，愿景集团获得了社区里低效闲置空间20年的经营权。
愿景集团城市更新事业部高级经理郑旻砚透露，低效闲置空间经营所产生的租金收入占愿景集团投资回报的46％。此外，物业费占26% ，停车费占19% ，其他款项占9% 。