融资|我爱我家接盘蛋壳公寓？长租公寓“租金贷”商业模式困局待解( 二 ) 预付款|成本|城市|我家|蛋壳公寓|租金

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图：蛋壳公寓招股书显示的规模和成长图

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但是，从蛋壳公寓的盈利模式来看，在长租公寓市场中，蛋壳公寓扮演着的是一个“二房东”的角色——其盈利主要靠租房成本和租金之间的差价。这就使得蛋壳公寓陷入一个局面，即前期成本投入较大、回款周期较长。不同于房企旗下的长租公寓板块，蛋壳公寓并无其他业务能够反哺长租公寓，只能依靠一次又一次的融资才可以维持业务，一旦没有办法提高租客入住率收回成本，盈利便出现问题。
长租公寓市场的“租金贷”
在招股书中，蛋壳公寓在“风险因素”部分表示，目前，公司的主要资金来源包括金融机构预付租金融资和居民预付款。其中，金融机构预付租金融资则是我们讲的“租金贷” ，是指租客在与蛋壳公寓签订租约之时，通过与其合作的金融机构同时签订贷款合约，由该金融机构替租客支付全年房租，租客只需要向该金融机构按月还清租房贷款。
从“租金贷”的数据来看，截至2017年12月31日、2018年12月31日以及2019年9月30日，蛋壳公寓已向金融机构预付了9.376亿元， 21.27亿元和31.057亿元的预付款，对应的租金贷比例为91.3%、75.8%和67.9% ，其租金预付款在租金收入中的占比为90%、88%、80% 。
但是， “租金贷”的存在本身存在极大弊端。有业内研究人士指出，蛋壳公寓通过租金贷模式，名为为租客减轻租金压力，实际上目的是迅速回笼现金流，然后投入抢房源的野蛮扩张之中，实际上以金融渠道扩大了杠杆。若扩张步伐太大，到手的租金不足以支付房东的租金，那么很容易就资金链断裂。
但是“租金贷”的现象，在长租公寓市场却屡见不鲜，受到蛋壳公寓的影响，今日同为长租公寓平台的自如也上了知乎的热搜。但是回答区里却是一片吐槽声，关于长租公寓的问题，一个高赞的回答里这样写道“房地产行业哪里有垄断的，公司给下面员工展望的未来确实就是国内硕果仅存的‘二房东’” 。

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图：知乎关于长租公寓的热搜

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图：知乎关于长租公寓的高赞回答

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深圳住建局表态
基于近日出现的长租公寓问题，深圳市住房和建设局在11月17日发布了关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知。表示部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。
住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。根据行业监管需要，行业主管部门将发布相关行业风险提示。
同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
根据财联社的消息，蛋壳公寓11月18日美股盘前涨幅扩大至逾40% ，昨日收涨逾75% 。知情人士称，我爱我家在和蛋壳公寓洽谈接手事宜，但目前尚未最终敲定，从双方目前进展看，接盘事宜已有实质性进展，且进展顺利。