面包财经|提前实现降杠杆，上坤地产香港上市：重仓长三角上坤地产于11月17日成功在港交所上市

上坤地产于11月17日成功在港交所上市，发行价格为2.28港元/股，位于询价区间的中偏上位置。公司此次上市共发行5亿股（不包括超额配售权），募集资金将主要用于现有物业项目（宁波慈溪慈澜府、常州云峯、佛山上坤瀚湖四季）的建设成本、偿还两笔现有计息银行及其他借款以及作为一般营运资金。
上坤地产2019年实现营业收入75.35亿元，净利润6.77亿元。 2017年以来的三年间，公司营收、净利润年均复合增速分别达到150.48%和339.81% 。
截至2020年7月末，公司累计拥有土地储备4.1百万平方米，其中应占总建筑面积约3.02百万平方米。值得一提的是，三角经济区仍是上坤地产的最大重仓区域，约占公司总应占建筑面积的七成。

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“三道红线”背景下，上坤地产已经提前实现降杠杆。截至2020年4月末，公司净负债比率为73.8%、现金短债比为1.37倍，均满足“三道红线”监管要求。
【面包财经|提前实现降杠杆，上坤地产香港上市：重仓长三角】此外，公司流动比率持续大于1倍，短期偿债压力小；经营性净现金流在2019年实现转正后， 2020年截至4月末继续获得净流入11.07亿元。
从地方房企到布局全国
上坤地产是一家起源于上海，扎根长三角，同时不断向珠三角、中部核心经济区拓展的全国性房企。公司目前拥有四季系、樾山/半岛系、云系、S系在内的四个产品系列，满足客户不同的产品需求。
2010年，上坤地产在上海开发首个物业项目；2016年，首次进入江苏省，并逐步拓展至长三角、珠三角和中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。截至2020年7月31日，公司的住宅物业位于全国8个省份及直辖市（上海、浙江、江苏、湖北、安徽、广东、江西、河南）的14个城市。

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除了住宅物业，上坤地产还有7个均位于上海的处于不同开发阶段的商业物业组合，包括三座已竣工写字楼、两座已竣工商业区购物广场以及两个开发中或持作未来开发的商业物业项目。
营收快速增长，盈利能力稳步攀升
受益于销售、结算规模增加等原因，上坤地产2017年至2019年的营业收入从12.01亿元上升至75.35亿元，净利润从0.35亿元增加至6.77亿元，年均复合增速分别达到150.48%和339.81% 。招股书显示，上坤地产预计2020年度的纯利将高于2019年度，主要原因为所得税开支减少。

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上坤地产2017年至2019年的毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8% ，整体处于波动上升趋势。需要指出的是，公司2018年毛利率较高与其当年部分项目平均售价较高且每平米平均土地使用权成本较低有关。 2020年前4个月，上坤地产的毛利率上升至51.6% ，公司表示原因为每平方米平均成本的降幅超过平均售价的降幅。
销售净利率也整体处于上升趋势， 2017年、2018年、2019年、2020年前四个月分别为2.9%、9.8%、9.0%和13.8% 。

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土储规模充足，重仓长三角
在业绩实现较快增长的同时，上坤地产也拥有较为充足的土地储备，蓄力未来发展。
招股书显示，截至2020年7月末，公司在49个项目中拥有投资权益，包括33个附属公司开发的项目和16个合营公司及联营公司开发的项目，累计拥有土地储备4.1百万平方米。
在这中间，上坤地产累计拥有的应占土地储备约为3.02百万平方米，包括于附属公司开发的物业项目拥有的应占土地储备2.27百万平方米以及于合营公司及联营公司开发的物业项目拥有的应占土地储备0.75百万平方米。