魔幻蛋壳：从被破产到股票暴涨( 四 ) “租客如果解约

不过有意思的是， 11月18日，就有租客表示，微众银行给他发的还款提醒里有这么一句话， “天下无难事，只怕有信人” ，这让他觉得很不舒服。

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来源：受访者供图
“这时间很微妙，意思就是看看到明年3月蛋壳公寓资金问题能不能得到解决。我们群里有业主上月跟蛋壳成功解约，承诺15个工作日打款，在APP都可以操作，至于钱什么时候到账户，那就不知道了。 ”北京蛋壳公寓总部现场一位业主告诉采访人员。
而即便已经退租的租客，也迟迟拿不到押金。广州一名租客也反映， “退租一个月了，押金和租金返现近4000元还没返给我，找客服投诉、找管家、各种渠道都没有用。 ”
深圳租客丝丝已经与蛋壳公寓办理完解约手续，并同微众银行进行了沟通，她告诉采访人员，微众银行给出的解决方案有两个：“一是蛋壳公寓付钱给他们，要么就我们接着还贷，蛋壳现在还不了钱，那还不一样是我们还钱？” 。
“公告内容并未解决我们核心诉求，房子没租给我们，还要接着还租金贷，这没道理。 ”

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成败租金贷

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其实关于租金贷，蛋壳公寓在招股说明书中是这样说的：“租客预付租金是我们营运现金流入的重要来源，我们也与金融机构合作为租客提供租金融资，并预付给我们。这些融资活动构成我们现金流入支持的重要来源。 ”
如果租客提前终止租约，蛋壳可能会被要求把预付租金退还给相关的金融机构或租客。 “然而，我们预期能在较短时间内把空置单位出租给新租客，并从新租客或金融机构收取新的预付款。因此，我们不认为有重大的流动性风险。 ”
蛋壳公寓显然是尝到了租金贷的甜头。
据招股说明书披露， 2017年、2018年和2019年前9个月，使用租金贷的租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9% 。 2019年前9个月，蛋壳公寓通过租金贷模式从租客处获得的预付款为7.9亿元，占蛋壳公寓租金收入的80% 。而2017年和2018年，这一比例高达90%和88% 。

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11月16日晚18时许，下班时间的蛋壳总部显得有些清冷来源：每经采访人员王佳飞摄
不过2019年12月25日，《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30% ，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
此前有蛋壳公寓管家向《每日经济新闻》采访人员表示，租客可以选择月付分期模式，在签署房屋租赁合同后，还要与蛋壳公寓合作的金融公司签署贷款合同，之后租客按月付款给金融公司，一年的房租实际已付给蛋壳公寓。而按照蛋壳公寓给房东押一付三的方式，资金在此期间出现沉淀并有错配的可能性。
监管层对此也早有关注。今年2月，深圳市政法委给市金融监管局、银保监局下发《关于开展相关排查工作的通知》表示，近来深圳发生了蛋壳公寓业主聚众维权事件，调查发现蛋壳公寓存在租金贷的情况，由于租金贷存在较大涉稳风险，要求金融监管局与银保监局高度重视并尽快开展排查工作。
昨天（11月17日），深圳市住建局再次发布紧急通知，重点提出了7个方面具体要求，以切实规范住房租赁企业经营行为。尤其强调租金收取方式不得高进低出、长收短付，同时不得诱导租客使用租金贷，条条直指蛋壳公寓。

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天眼查专业版数据显示，全国目前共有900余家长租公寓相关企业。其中， 65%为有限责任公司， 32%为个体工商户。以工商登记为准，全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15% 。
截至目前，全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。