房企|债务高峰临近房企“借新还旧” 融资成本|房地产|偿债|行业|天房集团|

时代周报采访人员胡天祥发自广州
房企偿债能力将面临大考。
日前，远东资信研究部发布报告称， 2020年第三季度共有21只债券发生违约，涉及的违约主体共有13家，其中6家为首次违约主体。而在这6家之中，有4家是房企，具有明显的行业倾向性。
“通过研究发现，近期房地产政策收紧或许只是一个诱因，主因还是企业自身盈利能力和营运能力下降。 ”近日，远东资信表示，从上述4家房企违约事件中看出，公司发展战略应随政策导向和行业趋势及时作出调整，并警惕外部环境变化。
进入第四季度，各大房企偿债压力依旧不减。
据彭博社数据显示，境内房企2020年10―12月到期的人民币债券规模分别约895.45亿元、709.55亿元、917.61亿元；同期到期的美元债分别约为49.95亿美元、467亿美元、238.79亿美元。
克而瑞表示， 2020年上半年房企整体偿债指标都在走弱，虽然整体风险可控，但是偿债压力和融资成本都在加大。下半年，在三条红线政策下，预计更多房企将通过增加少数股东权益的方式通过红线指标，同时，明股实债、增发配股、永续债发行等现象也会增多。
多家房企违约
时代周报采访人员不完全统计，今年以来，共有6家房地产相关企业首次违约，包括新华联集团、宜华集团、泰禾集团、天房信托、天房集团、三盛宏业。
3月6日，新华联集团发布公告，由于流动性极为紧张，公司无法按时足额兑付“15新华联控MTN001”本息。
受此影响， 3月9日，东方金城决定将新华联集团主体信用等级由A+下调至C（不能偿还债务）。 5月6日，上海清算所发布通知，新华联集团未能按期足额兑付“19新华联控SCP003”本息，已构成实质性违约。
兴业证券指出，无论是ofo共享单车等一级市场投资，还是科达洁能、赛轮金宇等定增、二级市场的投资，新华联集团在资本市场的投资是亏多赢少；从公司盈利来看，多元化扩张也并未带来盈利改善。内外交困下，集团的信用风险频频爆发，叠加2020年以来卫生事件对公司业务的冲击，最终导致了债券违约。
曾获“中国十佳优秀民营企业”的宜华集团，也在今年5月份违约。
5月6日，上海清算所披露公告，因未能按期兑付“17宜华企业MTN001”利息，宜华集团已构成实质性违约。
“此次债券违约，主要是由于新冠肺炎疫情蔓延，影响公司正常复工，经营性现金回笼短期基本停歇。 ”宜华集团在公告中回应称，同时由于抗击疫情资源性消耗较大，公司整体维护成本较高，也进一步影响公司流动性。
最令外界诧异的是天房信托与天房集团。
天房信托成立于1993年，天房集团成立于1999年，两家公司实际控制人均为天津市国资委。
“天房信托和天房集团的房地产开发业务区域主要集中在天津地区，而天津市近年来经济实力偏弱，导致产业聚集和发展相对不足，对人口吸引力弱，在较大程度上影响房地产行业的发展。 ”远东资信表示，今年以来，房地产政策偏紧且天津经济情况不佳，天津市房地产市场量价齐跌，料将使得天房信托和天房集团收入大幅下滑。
资料显示，在此之前，两家公司已出现亏损情况。根据2018年半年报（最新可获数据），天房信托2018年上半年净利润为-0.58亿元；天房集团净利润自2016年起持续下滑且由正转负， 2016年、2017年、2018年上半年净利润分别为-3.98亿元、-22.06亿元、-9.70亿元。
远东资信指出，上述两家公司的发展与行业趋势相背离，在行业下行期还频频扩张，直接导致后续资金供应不足，之后随着融资渠道收紧最终导致违约。
明年将迎偿债高峰期
进入11月，各大房企的偿债压力依旧不减。
据彭博社数据显示，境内房企今年11―12月到期的人民币债券规模分别约为709.55亿元、917.61亿元；同期到期的美元债分别约为467亿美元、238.79亿美元。

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