行业|爆发的物业：扎堆上市分化加剧资本|市场|碧桂园|爆发|物企|物业|物管

时代周报采访人员胡天祥发自广州
房企物业上市公司数量正在快速增长。
10月30日，世茂集团旗下的世茂服务、合景泰富集团旗下的合景悠活，同一天在港交所敲钟上市。
时代周报采访人员不完全统计，今年以来，共有10家物企登陆资本市场，分别是兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务、卓越商企服务、第一物业、世茂服务、全景悠活。其中金融街物业开盘报价9.33港元，较IPO发行价涨26.8% 。建业新生活开盘报价7.3港元，较招股价涨6.57% 。卓越商企服务开盘报价11.4港元，较招股价上涨6.7% 。
2014年到今年10月底，共有34家物企登陆资本市场。另有10余家物企处于递表或筹备状态，包括恒大物业、融创服务、金科服务、华润万象生活等大型物业，以及中国文旅、阳光城物业、越秀物业、建发物业等中小型物企。其中融创服务和金科服务IPO已通过港交所聆讯。
“物管行业之所以受到资本青睐，其一，它是轻资产模式。其二，它是服务类行业，受政策影响较小。其三，在资本市场看来，这是一个全新行业。 ”此前，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在接受时代周报采访人员专访时表示，物管行业除提供基础的服务外，还有增值服务以及跨行业的服务。包括在新冠肺炎疫情期间，物管行业更被各地政府认识到专业服务的重要性。
中信证券预测， 2020年四季度物管公司IPO融资规模，将远远超过2020年前三季度的总和。
克而瑞发布研报称，结合已知部分企业的上市计划，四季度有望继续新增多家物业公司递表，并有前述物业公司正式上市交易，全年上市企业数量或创新高。
估值两极分化
自2014年6月彩生活作为“物业第一股”上市以来，越来越多的物管行业选择登陆资本市场。其中2019年是物企上市高峰，高达12家，是2014—2018年上市物业数量总和。加上今年以来上市的10家物企，截至10月底，共有34家物企成功上市。
“2019年之前，物业管理公司的分拆上市在意图上主要是期待轻资产板块迅速发展。但今年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因，而三道红线为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。 ”中信证券指出，三道红线之下，无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟，部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。
物业上市公司数量快速增长的同时，物业板块的市值也随之水涨船高。
根据克而瑞的数据显示，截至今年9月30日， 30家上市物业市值总额4307亿元。其中碧桂园服务于2018年6月上市当天市值约250亿港元，到今年10月末市值已突破1342亿港元。雅生活服务2018年2月上市当天市值约153亿港元，到今年10月末市值已突破433亿港元。
【行业|爆发的物业：扎堆上市分化加剧】从市盈率角度看，物业服务企业市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。
其中，永生生活服务的市盈率高达72.93倍，远超母公司旭辉集团的6.43倍。碧桂园服务市盈率达57.61倍，远超母公司碧桂园集团的4.85倍。
克而瑞表示，资本市场对物业股的认可度高，原因主要在于物业股具备较强的防御特性。
李长江表示，物管行业估值也慢慢呈现两极分化，对于增长性有保障的那些企业，估值就高。对于增长性不好甚至没有增长的企业，尤其是在香港市场，匹配度是很低的。
行业格局较为分散
打铁还需自身硬，资本市场火热背后，还有上市物企有力的业绩支撑。
根据克而瑞研报显示， 2020年上半年30家上市物企整体收入达到398.8亿元。其中碧桂园服务营收高达62.7亿元，全年业绩有望成为首家破百亿元的上市物业公司。另有22家物企营收低于13.3亿元行业平均线，正荣服务、滨江服务、浦江中国等11家物企营收更在5亿元以下，行业分化现象明显。

行业|爆发的物业：扎堆上市 分化加剧

行业|爆发的物业：扎堆上市分化加剧