明源地产研究院|要从5个方面去应对，旭辉林中：三条红线给房企带来10大影响 9月横空出世的“三道红线”政策

9月横空出世的“三道红线”政策，行业已经消化的差不多了。今年已经开始针对12家企业试点，明年很可能会全面开始实施。
所谓“三道红线”是指：
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍。
如果三个都踏线了，有息负债就不能再增长。踩中两个，有息负债的增长不能超过5% 。踩中一个是10% ，最高的有息负债未来也不能超过15% 。
此外，政策还给出了两个观察指标：
拿地的销售比，拿地的金额跟销售收入的比例，不能大于40% 。
经营型现金流，不能连续三年为负。
这五个指标，对于房企财务稳健度、防控风险提出了更高的要求。那这五个指标，应该如何解读？房企又应该如何应对呢？
几天前，在明源地产研究院主办的2020中国房地产总裁峰会上，旭辉控股董事局主席林中分享了他的观点，对其他房企有一定的参考价值，下面是对演讲内容的整理。

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▲旭辉控股董事局主席林中
“三条红线”涉及五大指标
房企必须高度重视
林中认为， “三条红线”政策一旦开始全面实施，对行业的影响会非常深远，很可能仅次于04年全面推行土地招拍挂。行业的变化格局、发展模式，都会发生很大的变化。
首先，我们先来看看，旭辉内部对这五个指标的解读。
一、总负债率，核心是控制房企总体的杠杆。
房企总负债率是房企总杠杆的反映。一般来说，按照会计准则，预收账款是包含在总负债里面的，另外还包含财务杠杆、供应链杠杆和一些经营杠杆。
但是红线中的总负债率把预收账款扣除了，也就是说销售产生的预收账款不在统计范围内。这种计算方式带来的结果会产生很大的变化。如果一个公司扣了预收账款后，总资产负债率是74% ，那么含了预收账款的总资产负债率就会达到79% 。
预收账款是来自客户的钱，现在它不在监管的范围里，怎么理解？说明未来房企的资金来源要更多来源于销售的预收账款，总资产负债里，预收账款比重越大越好。
二、净负债率，核心是控制房企的财务杠杆、有息杠杆。
净负债率指标，所有上市房企都很关注，因为所有的评级公司都会关注这个指标。
净负债率指标的改善，一是要减少有息负债，这个有标准。二是要增加现金，最好的比重是现金量占总资产的10%-15% ，太多太少都不行。三是要增大净资产，包括股本、利润、适度保有永续债等等，因为永续债在会计准则里是放在资产里的，这也是很多房企要适度发行永续债的原因。
三、现金短贷比，核心是控制企业的流动性安全，防止资金链的断裂。
这一点要求房企调整债务结构，增加债务久期。好的企业一般可以把一年到期的有息负债控制在总负债的10%以内，一般的企业也要尽量把短债比例控制在25%以内。如果超过70% ，那企业的麻烦就很大了。
四、拿地销售比，控制房企的拿地强度和增长率，其实就是限制房企囤地。
销售增长率与拿地强度，有个比例关系。我们自己内部做了一个分析，如果货地比是2.5倍，企业一年卖了100亿，用来买地的资金就只能有40亿。如果你明年要保证30%的增长，原则上买地的强度就应该在52亿左右，这就已经接近现金流为0的临界点。
五、现金流不能连续为负。这点非常清晰，不用赘述。

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这五个指标中，单个指标的达成是比较容易的。五个指标都要达到，就要求房企必须提高经营质量。要真正从过去的靠财务驱动，转型为靠经营效益驱动。