功夫财经|刚需的利好来了，大拐点来临！未来楼市或将迎来慢牛作者：六土来源：功夫财经

作者：六土来源：功夫财经
2020年的全国楼市，最值得关注的不是一线的启动，也不是二、三线的冷却，更不是长三角珠三角四线、五线的补涨，而是整体楼市的拐点已经出现。
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拐点
转折点出现在7月24日高规格房地产工作座谈会之后，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙十城市的主要领导和住建局领导参加。从这次会议开始，楼市的风向发生了根本性变化。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门以及部分房地产企业参加会议。
会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线” 。

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1）房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2）房企的净负债率不得大于100%；3.房企的“现金短债比”小于1 。
此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。
8月26日国家召开部分城市房地产工作会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市派代表参与,而以上城市无一例外都是今年以来涨幅不小的城市。
此后，两次会议所涉及的城市，除了一线的京沪穗、以及房价并未上涨的长沙外，其余城市全部在国庆节前出台了楼市的调控政策，部分城市收紧的力度很大。
这些调控包括了限购、限售、限房价竞地价、调整增值税、提高首付比例等方面的内容。
9月28日，多家媒体报道，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。
随后部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。
可以看出，经过一系列的调控，政策已经从资格端、税费端、贷款端、土地端，拓展到企业和个人的金融端全面收紧，尤其是金融端的收紧更是首次出现。宏观地看，房地产市场的拐点已现。
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真相
这么密集的政策，是不是说明未来房地产市场会一蹶不振，从此走向全面的衰退？
答案恰恰相反，全面调控的背后，是对房地产市场的呵护。
先看看7月24日会议定的主基调。
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”“坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发”“采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展” 。
这几段话可以说确定了楼市的顶层设计，其核心并不是要打压，而是三“稳”“平稳健康” 。

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可以理解为要防止涨，更要防止跌，为什么？因为房产对于中国经济的重要性不言而喻，这里面包括货币锚定、土地财政等等，同时事关全民资产的稳定和银行负债的安全，这些在我的文章里多次涉及，就不赘述了。
因为要“稳” ，所以有了“因城施策”“一城一策” ，徐州市甚至试行一区一策。
因为要“稳” ，所以长春的政策“购买二套商品住房最低首付比例不得低于40%” ，可以对比的是很多省会甚至部分三线城市二贷首付5成；
唐山的政策“对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款” ，说明全款即可购买三套甚至更多；银川的政策“首套房首付款比例不低于20%” ，成为首个明确可以2成首付购房的城市。