物业|【IPO追踪】房地产开发商祥生控股深耕泛长三角土储约50%位于浙江省合约|集资额|房地产|住宅|观点评论|浙

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【财华社讯】祥生控股（集团）有限公司将于10月30日至11月11日在香港公开招股，并拟于11月18日在香港交易所主板上市。公司计划发行6亿股，其中10%为香港公开发售， 90%为国际配售。招股价介乎4.8元（港币，下同）至6.2元，每手1000股, 入场费约6262元，总集资额介乎28.8亿元至37.2亿元。建银国际和农银国际担任其联席保荐人，股份代码为02599-HK 。
【物业|【IPO追踪】房地产开发商祥生控股深耕泛长三角土储约50%位于浙江省】公司成立于1995年，总部位于上海且深耕浙江省，为中国一家快速成长的大型综合房地产开发商，专注于在中国选定地区开发优质住宅物业。截至2020年7月31日，公司在11个省45个城市拥有205个处于不同开发阶段的物业项目，项目应占总建筑面积为约2382.48万平方米。
根据中国房地产指数系统的资料，就合约销售而言，公司于2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三，约占浙江省物业合约销售总额的5.1% 。根据中国房产信息集团的资料，就合约销售而言，我们于2019年在中国所有开发商中排名第28 ，约占中国物业合约销售总额的0.7% 。
公司管理层说，公司以幸福生活运营商为愿景，自2016年起采纳“1+1+X”扩张策略，以于浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域，并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。公司土储有约50%位于浙江省，有约37%位于泛长三角区域，有约13%位于其他具高增长潜力的城市。
谈及未来商业战略，公司管理层表示，公司未来将继续增加浙江省和泛长三角地区的市场份额，国家关于泛长三角地区一体化的政策有利于该区域的发展。公司会进一步优化产品组合，提供以客户为导向的产品服务，加强与建筑设计公司的合作，保障建筑的艺术价值和质量。
财务方面，公司财务快速增长。于2017至2019年4月30日止4个月，分別录得收益62.93亿元、142.15亿元、355.19亿元、38.35亿元及85.51亿元人民币。复合年增长率为138% 。同期，公司分別录得毛利率13.2%、21.1%、23.9%、18.4%及20.7% 。
至于集资用途，约60%集资所得将用于为公司物业项目的开发提供资金；约30%将用于偿还用于我们项目开发用途的部分现有信托贷款；约10%将用于一般业务经营及营运资金。
公司管理层出席视频采访人员会并回答提问，部分节录如下：
Q: 公司的招股期长达10多天，是不是希望等蚂蚁集团资金回拢，避免没有资金认购？
A: 每家公司的招股期是根据自己的运营策略和投资安排来作出的，公司对招股充满信心。
Q: 公司短期的负债水平目标。如何看待政府收紧房企融资的“三条红线”？
A: 公司在4月底的资产凈负债率为4.6% ，公司因为上市获得的资金可以有效增加公司的权益和现金。公司在2020年4月底账面未结的合约负债超过800亿，未来2-3年，这部分收入会形成公司利润，未来公司凈负债率会得到大幅改善。
针对今年政府调控的三条红线，我们在公司政策层面有所预警，也作出一些经营层面的调整，包括融资结构、运营节奏、销售市场预判、土地供应方面。
Q: 据媒体报道，公司有项目在未有施工许可证的情况下开展建筑工程，该次不合规事件的原因是什么？此次来港上市是不是因为公司现金流吃紧？
A: 我们一直保持良好合规表现，我们和所有的承建商没有出现重大违规记录。我们对事件在招股书中有详细的披露，未来会进一步加强管理。公司的上市进程是根据公司战略方向、市场情况、自身发展阶段综合作出的决定。

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