行业|郁亮：地产业转为普通行业万科“一根筋”走下去郁亮|行业|地产业|房地产|企业|发展|空

_本文原题为 郁亮：地产业转为普通行业万科“一根筋”走下去
北京商报讯（采访人员董家声）10月17日，在北方区媒体交流会上，郁亮表示， “三条红线”之后，房地产行业将从之前的“特殊行业”转化成“普通行业” ，但地产行业仍有很大发展空间，未来也将“一根筋”地发展下去。
郁亮表示，房地产业仍有很大的发展空间。但与以往以数量为主的发展方式不同，未来行业发展空间在于质量。但进入“白银时代” ，土地红利、金融红利都在消失，地产行业将来进入管理红利时代。而地产行业将回归成成国民经济中的一个普通行业，就像制造业一样。
他分析表示，第一阶段企业拿到土地是关键，获取土地的能力成为房企发展的决定性因素，土地储备是考量企业价值和潜力的核心指标。在第二个金融红利阶段，对杠杆的使用是决定性因素，那些胆子大，拼速度的企业通过高周转获得了更大的成长空间，利用高杠杆把行业做成了“快消品” 。而进入第三阶段的管理红利时代时期，企业将不再依靠杠杆，而是靠全面竞争能力获取竞争优势。在管理红利时代，企业要依靠全面竞争能力。
就在不久前，郁亮曾表示， “三道红线”政策要求的影响力对地产行业不亚于2002年实施的土地“招拍挂”政策。而且这次监管是穿透式、全链路的，过往房企常用的多层嵌套、明股实债等财技全部不能发挥作用，只能实打实进行调整。对所有开发商都是一场挑战。
而在当天的发布会上，郁亮在此强调，进入管理红利时代，企业就需要选择正确的赛道，对企业的战略规划能力、组织能力，整合社会资源和人才资源的能力就越高。
“人们对外部环境变化过度关注。但人们对短期环境变化更敏感，市场各界应该更多关注宏观经济的‘慢变量’对行业的影响。 ”郁亮在谈到“一根筋”的企业品牌新口号时表示，这对地产行业的影响可能要超过短期政策的影响，因此万科对长期的行业变化更为关注。例如，当前中国的人口结构正在发生深刻变化， 2025年25岁年轻人口比50岁人口以上人口少了1.39亿。与此同时，中国房地产行业在多年发展后，在数量上已经得到巨大进步，可以说居住问题得到了很好的解决。但目前的现实是在居住环境、居住条件还需要有很大改善。而且随着人口拐点的出现，房地产业在数量上的空间正在压缩，年轻个人对产品的环境和品质比以往更高。
事实上，万科近期的品牌年轻化动作也颇为引人关注。 9月份，万科发布了万科与新裤子乐队合作的歌曲《就是不妥协斯基》，万科的“筋厂”的新称呼也首次对外披露。
郁亮感叹，“这些都是为95后准备的，万科需要正式要面对95后年轻人” 。但他也坦言，品牌形象的变化在公司内部也有争论，但万科调查发现，年轻人对万科品牌没有感觉，这就很可怕，我们首先要让年轻人对我们有印象。 “
”今天年轻人的成长年代与世界同步，受过完整的教育，其中就包括西方文化和中国传统的教育，他们更有主见，更有独特的坚持，创意也更多。 95后是未来，万科不讨好95后，讨好谁呢？ “郁亮感叹。
当然，行业里仍存在一些被忽视的领域，如租赁、商业运营领域仍然存在不断进化的空间。郁亮说，今天人们居住环境有提高，但并没有根本解决所有问题。未来一些被忽视行业也会迎来机会，例如租赁住宅行业也是万亿级市场；传统的购物中心正在变成情景生活体验的新的商业空间；物流业务随着电子商务的发展也迎来新机遇。因此，传统行业当下必须进化，越古老的行业越有可能推陈出新。
【行业|郁亮：地产业转为普通行业万科“一根筋”走下去】易居研究院智库中心研究总监严跃进分析， “三道红线”之后，对于房企而言，降负债面临很大压力，除了拓宽融资渠道外，开辟新赛道也十分必要。同时，未来地产行业发展空间也不再仅仅追求数量，而是追求质量，这也给有实力和资源的企业发展带来了新的选择。

行业|郁亮：地产业转为普通行业 万科“一根筋”走下去

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