观点评论|选错市场和区域，都可可能让您的投资有去无回！公寓|城市|澳洲|变化|市场|Domain|投资

澳洲公寓投资一向以高租金回报率为其优势。疫情之下，公寓市场发生了显著变化。
最近数据显示，在过去六个月内，墨尔本公寓租金再次大幅下跌，跌幅在所有首府城市中最大，周四发布的Domain租金报告指出，墨尔本公寓租金中位数处于三年以来的最低谷，为400澳元，相当于每一周都在下滑15澳元。

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Domain高级研究分析师Nicola Powell表示，疫情给墨尔本租金市场带来了显著的变化，短短几个月时间，墨尔本就转变为租户市场。
据悉，自3月以来，控制的出租房源数量增加了一倍多，他指出，城内区受影响最大，因为这些地区更容易受到留学生，游客流失等因素的影响。
【观点评论|选错市场和区域，都可可能让您的投资有去无回！】

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各首府城市公寓租金季度变化，图片来源Domain
但对房东来说，这也不完全是坏消息，因为独立屋租金中位数上涨2.3% ，即每周上调10澳元达到了440澳元。
墨尔本公寓受影响最大的地区包括CBD、 Southbank、 Carlton以及North Melbourne ，季度暴跌6.7% 。年度租金下滑10.6% ，中位数为每周420澳元。这里的租户通常是留学生、本地学生和一些服务人员。

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各首府城市独立屋租金季度变化，图片来源Domain
内城区的其他地方，如内东的Hawthorn、Kew和Camberwell以及内南的Brighton、Sandringham和 Beaumaris也受到了重创。季度租金下降了4.8% ，中位数降至每周400澳元。
不过有的地区租金却在逆势上涨，那就是Mornington Peninsul ，公寓租金上涨了2.9% ，每周为350元，此外， Clayton和Dandenong也上涨了1.4%达到了每周365澳元。

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墨尔本各区公寓租金季度变化，图片来源于倒Domain

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墨尔本各区独立屋租金季度变化，图片来源于倒Domain
在独立屋方面， Mornington Peninsula表现最好，其次是Clayto、 Cranbourne以及东北部的Wollert以及Hurstbridge 。澳洲住房研究所AHURI周四发布的数据显示，约有40%的租客在支付房租后，无法负担包括食品在内的基本生活用品。
对于投资者而言进行项目投资，应该是基于市场的分析，否则，即便离岸资产配置大趋势正确、理念可圈可点，但错误的资金配置在不理想的投资市场中、且选择了与本地需求相违背的产品情况下，依然是将自己的资金扔到到“火坑”中。

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公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。租赁市场租客类别单一，需求量少。除此之外，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低，就意味着在购买时付出的现金成本较高，增加了投资的风险性。
除此之外，把握投资的区域也很重要。对于那些特别迷信悉尼和墨尔本这样的大城市，殊不知在成熟市场中都要经历涨跌的周期和调整。整个澳洲虽然在调整，但投资机会其实比之前更加集中。整个澳洲下跌1%意味着什么很多人根本不知道: 占交易量70%的大城市在下跌，但占交易量的30%的二线城市却在增长，只不过增长和下跌互相抵扣后只是微下跌1% 。而且这种两级分化的趋势还在继续中。投资和关注二线澳洲二线城市的产品，尤其是像别墅、联排别墅等这种具有一定土地价值的产品，顺势而为才是制胜之道!