供应|深圳土地扩容，房价还会涨吗？机构：深圳住房尚存三大矛盾( 二 ) 机构|房地产|保障|改革|住房|深圳|城中

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深圳常住人口密度为6728人/平方公里
一方面，深圳面临着人口持续大量的流入，一定程度上刺激住房需求的增加。另一方面，住房用地占比较小，住房供给有限。世联行认为，根据上述《实施方案》，深圳可通过土地功能的调整，盘活存量用地。
根据深圳市统计局数据， 2013年至2019年，深圳常住人口净流入280.99万人，年均流入为40.14万人。其中， 2017年人口净流入到达峰值，为61.99万人。 2019年，深圳常住人口密度为6728人/平方公里，远高于同期杭州的625人/平方公里、北京的1313人/平方公里、广州的2059人/平方公里和上海的3830人/平方公里。

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根据《深圳市城市建设用地与土地利用“十三五”规划》，至2020年深圳基本生态控制线范围面积不少于974平方公里，建设用地总规模控制在1004平方公里以内。总体上，预计“十三五”期间，深圳居住用地供应总量为1065.6公顷，占所有用地比重16.46% ，远低于国家25%-40%的下限标准；深圳公共住房用地供应总量449.5公顷，占所有用地比重为6.94% 。而在大城市及其周边城市新出让土地中，居住用地占比不宜低于50% 。总体上，深圳居住土地供应不足，新增住房供应有限，住房供应缺口较大。
在深圳存量住房市场上，城中村住房套数占比接近一半，居住在城中村的城市人口比重高达60% 。由于城中村住房无产权保障，部分居住在城中村人口在经济实力提升时，会优先选择商品房改善居住条件。
据统计，截至2018年，深圳全市住房存量约1065万套。其中，城中村住房套数占比约为48% ，商品住房套数占比约为17% ，工业区配套设施住房套数占比为17.18% ，单位自建房套数占比为5.16% ，保障性住房套数占比为4.04% ，其他住宅套数占比为8.73% 。
截至2020年上半年，深圳全市累计供应各类保障性住房和政策性住房约为50.63万套。按照2019年常住人口1343.88万人计算，深圳住房保有率约为11% ，低于国家新型城镇化规划常住人口住房保障率为23%的标准，远低于新加坡的82% 。
世联行表示，总体上，由于前期缺乏统一安全设计规划导致的居住条件差、配套不足的城中村住房套数占比接近一半，而居住品质较好的商品住房套数占比不足两成，政府提供的保障性住房不足一成，住房供给结构失衡。较低的住房保有率，使得住房保障覆盖面较小，住房保障不充分。
2014年至2019年深圳二手房房价上涨幅度120.61%
根据世联评估监测数据， 2019年12月，深圳单套住房套均成交总额为458万元，而深圳个人公积金住房贷款最高额度90万元。若按照套均成交总额算，公积金贷款占购房额度比重最高仅为19.65% ，扣除30%首付，购房者仍需从商业银行等金融机构借贷近一半的购房款。
深圳市住房公积金管理中心数据显示， 2019年末公积金个人住房贷款余额1211.6亿元，个人住房贷款市场占有率为8.43% 。
总体上， 2014年至2019年深圳二手房房价上涨幅度120.61% ，同期公积金个人住房贷款市场占有率由27.35%降至8.43% ，而2019年北京为29.2%、上海为23.97%、广州为14.62%、杭州为14.2% 。深圳二手房的房价逐年上涨，公积金最高个人住房贷款额度却无明显提升，最终体现在公积金个人住房贷款市场占有率显著下降，购房支持力度明显降低。

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