写字楼|三季度北京商业地产活跃度回升孙祖|需求|项目|投资|北京|孙祖天|写字

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“办公和工业物流在第三季度复苏最明显，也是今年表现最突出的两个板块。 ”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天在第三季度媒体沟通会上如是说。 10月13日，世邦魏理仕发布《2020年三季度北京房地产市场回顾及展望》。三季度内各项指标显示，随着北京疫情的缓和，商务活动走向正常化，商业地产市场各板块均已全面恢复。
北京写字楼市场在三季度迎来五个新项目交付使用，总供应量达360700平方米。商务活动基本恢复至正常水平，直接刺激租赁活跃度回升。虽然因企业整合以及营商环境不稳定而造成的企业办公面积腾退和缩减依然存在，但在大数据、新媒体为主导的TMT行业以及保险、证券及基金为主的金融行业的搬迁和扩租需求的拉动下，北京新租交易总量环比上升20% 。
截至三季度末，北京写字楼净吸纳量由负转正，但空置率受新增供应集中放量的影响，环比攀升2.1% ，同时北京写字楼平均租金报价依然下行，跌幅较上半年明显收窄。
“从本季度继续回暖的新租交易中可以看出，租户加紧在升级办公环境和降低租赁成本两方面协同发力，以实现搬迁计划。 ”世邦魏理仕华北区办公楼部主管张冀苏指出， “未来在经济加速修复以及北京自贸试验区获批后对高端服务业、数字科技以及金融科技等行业发展的政策鼓励驱动下，写字楼租赁市场将显现更多的增长点和机会。 ”
此外，北京大型综合性商场客流已基本恢复到疫情前水平，整体新租需求仍在复苏中，但无新增零售物业项目。本季仍有经营能力的商户退租或业主主动调整，但总体来看，由疫情引起的大规模退租已接近尾声。
除了国内消费品，国际服饰品牌持续看好北京市场并重启扩张，本季度三家品牌首店在北京核心商圈开业。 “近期北京市推出了一系列对首店落地利好的措施，这也将进一步刺激购物中心的回暖。 ”孙祖天表示，北京市商务局近期发布《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》（2.0版），使得北京首店红利升级，而首店经济也将提升商业地产发展活力。
值得关注的是， “双十一”即将到来，叮咚买菜、便利蜂、京东等电商和超市租户需求激增，已经开始锁定市场可租面积，而一系列备战“双十一”的短租需求将推动仓储物流租赁市场的大幅活跃。
除了租赁交易，三季度北京商业地产买卖交易也呈现良好态势，共达成九笔大宗写字楼买卖交易，交易总额达169.2亿元人民币，环比增长54% 。
“投资者仍然倾向于带有现金流和提升潜力的写字楼项目，但对投资类型和策略的考虑更加积极主动，数据中心项目及法拍资产受到更多关注。 ”世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚对采访人员说。在国家新基建政策的推动下，数据中心投资热度快速提升。未来六个月，在北京疫情的有效防控下，投资者将逐步推进项目考察和交易进程，前期被推延和搁置的投资需求有望释放。
作者：■本报采访人员牛畅
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