新房|“银十”北京二手房价格“失色” 价格|销售|市场|刚需|北京地区|二手房|

本报采访人员董添
中国证券报采访人员日前对北京地区二手房市场调研发现，北京地区二手房价格出现不同程度的松动，以大兴、房山为代表的郊区次新楼盘整体降价幅度较大。受限竞房准现房清盘降价、前期需求透支、售房业主年底之前有回款需求等因素影响，很多次新二手房楼盘近期降价较多。有销售人员坦承，目前，北京地区二手房市场房源充足，购房者可挑选范围较大，市场整体表现出较为明显的“买方”市场特点。
郊区次新房降价多
中国证券报采访人员走访发现， “银十”期间，非核心区域次新二手房价格降价幅度较大，不少房源目前报价相比上半年成交价低了5%左右。
以位于南五环外某次新二手楼盘为例，该楼盘于2014年建成，由于下房本时间较晚， 2020年才开始陆续入市满五唯一的房源。在该楼盘“满五唯一”二手房源入市初期，成交均价在4.5万元/平方米上下。目前，该楼盘成交均价在4.2万元/平方米左右，部分主力两居室均价低至4万元/平方米以下。
【新房|“银十”北京二手房价格“失色”】“小区一期楼盘附带50年的车位租赁使用权，车位无法单独出售，只能和房源一起捆绑销售。因此，第一批‘满五唯一’的房源集中入市时，一期价格会比二期价格大概高20万元左右，这个价格正好是50年车位租赁费的价格。目前来看，带车位的一期楼盘价格比上半年销售的二期项目还低。而不带车位的二期楼盘由于距离高速路较近，噪音整体较大，降价幅度比一期更多。 ”负责该次新二手房楼盘中介销售人员对中国证券报采访人员表示。
除了价格出现松动外，挂牌房源量充裕也是“银十”期间北京地区二手房市场呈现的主要特征之一。很多前期出房量较少的地铁次新房，近期挂牌量也出现了明显的增长。
“这些紧邻地铁的次新房之前出房量较少，一方面和限售政策下房本不满足上市条件有关；另一方面，临近年底，很多业主希望实现年底回款，有了挂牌售房的意愿。房源量增多，使得购房者有了更多的选择，很多急售房源为了尽快实现销售，出现了频繁降价的行为。 ”位于大兴区4号线地铁附近次新房中介销售人员对中国证券报采访人员表示。
此外，中国证券报采访人员还走访了多个房本不“满五唯一”的次新楼盘，这些楼盘由于不满足“满五唯一”的条件，贷款购房客户需要缴纳较高的税费，因此对应的客户群体大多是全款客户。这些楼盘近期降价更为严重。
新房分流明显
针对郊区次新房价格出现疲软的原因，中国证券报采访人员在调研中了解到，这一方面和刚需客户需求前期集中释放有关，另一方面和准现房加速出清有关。
从机构监测数据来看，北京地区9月二手房成交整体处于高位，价格也出现了小幅攀升，透支了部分四季度的需求。中原地产数据显示， 9月北京二手房住宅成交量高达17259套，环比上涨7.5% ，同比大涨40% 。诸葛找房数据显示， 9月，北京二手房成交均价为57132元/平方米，环比上涨0.4% 。
准现房加速出清方面，中国证券报采访人员观察到，北京地区2018年陆续入市的次新房项目，很多在前期并未实现售罄。随着时间推移，很多楼盘已处于“准现房”状态。
“周围很多新房楼盘都是2020年底就能交房。如果买二手房，现在签约也没法保证2020年年底能交房，因为会牵扯到业主腾房等问题。而目前很多限竞房项目却可以做到年底交房。 ”北京某楼盘销售人员说。
中原地产统计显示，截至今年9月，北京限竞房成交量已超过2019年，成交量较去年有明显提升。
从北京地区新房成交结构来看，机构监测数据显示，今年北京黄金周期间，城六区和近郊区域成交量占比同比分别增加10个百分点。成交区域方面，大兴区成交面积最高，占整体成交量的18% 。新房成交攀升，成为次新房分流的一大因素。