红线|中国房地产金融CFO50论坛系列报道：“三道红线”下的行业应对——顺应大势行业|红线|房地产|监管|大势|房企|论坛

_本文原题为 中国房地产金融CFO50论坛系列报道：“三道红线”下的行业应对——顺应大势

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2020年的下半程， “房住不炒”的基调和“融资新规”的紧箍，让资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。应势而谋，“中国房地产金融CFO50论坛”（后简称“CFO50论坛”）于9月16日在沪隆重举办。

本届CFO50论坛邀请到中国房地产行业百强企业的近30多位CFO ，以及众多行业主管领导、排名前100全球智库商学院教授、行业资深学者与中国房地产金融上下游领军企业代表等超重量级嘉宾。他们共同出席了这场集前沿、变革、实战与学术于一体的深度专业类研讨会议。 CFO50论坛由安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）与上海交通大学上海高级金融学院联合主办，上海瑞威资产管理股份有限公司协办。

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本次论坛嘉宾深度探讨了两大议题：
1、“三道红线”压力下的上市房地产企业财务指标解读
【红线|中国房地产金融CFO50论坛系列报道：“三道红线”下的行业应对——顺应大势】2、房地产融资面面观
与会嘉宾经过整整一天的探讨、沟通、交流、碰撞，逐步形成了共识，即本次论坛的主题思想：拥抱监管，顺应大势，知变图新，继往开来！同时，站在CFO的专业角度，嘉宾们也对当前政策的出发点、操作性、科学性等方面进行了沟通探讨，最终从专业和实操角度提出了一些意见和建议，代表了地产界CFO的心声。
以下，我们会围绕着本次论坛的主题以及论坛最终形成的意见和建议，分五期和大家分享本次论坛的精彩内容。本篇文章为第二期——顺应大势。

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“三道红线”剑指房企的负债率等核心指标，相比较供给侧或者需求端的调控政策，给房地产企业带来更加直接的影响。在充分理解政策意图和拥抱监管政策的前提下，房企又是如何切实地去应对监管政策导致的行业生态环境变化呢？
“三道红线”的目的是要三稳、去杠杆、降负债。如果房企仍坚持高杠杆高负债的经营模式，就与国家政策完全背道而驰。政策的出台肯定有重点，监管力度其实跟随行业大势，顺应大势而拥抱监管法规，房企才能跟随政策跟着大势一起发展。顺应大势是关键所在。
“三道红线”对房企有着巨大的直接影响和间接影响。直接影响是融资策略和拿地策略。间接影响如营销策略，部分红线房企可能有打价格战的计划。自政策发布后两、三周，参与拍地的房企减少，使得部分城市土地溢价降低，从而房企测算利润率提升了很多。因此，这些影响是非常深远的，包括房企一系列的投资策略。

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“三道红线”不是仅现在才开始讨论的。上市房企所在的资本市场，很多评级机构就一直参考这些指标，甚至远超三个指标。财务指标是动态的，房企不要被某一时点静态的指标束缚了发展的节奏。房企的经营是灵活的，融资节奏是灵活的，房企要主动去适应监管的变化。房企尝试更多的创新，使经营做得更好，做得更稳健，这才是政府所期望的。

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监管层出台本次监管政策跟以往是不太一样的。监管层以往在需求端和供给端设下限制，比如限购限贷或者限售等，但这次直接针对房企的杠杆指标进行指导和管控。本次调控除“三道红线”外，还有两个跟踪指标，一是持续经营现金流，二是拿地跟权益销售额。监管层在房企的投资端以及杠杆使用上直接给予指导。踩了“三道红线”的房企会非常谨慎，会竭尽全力地把红线变成三条绿线。两个跟踪指标也都符合的房企相对会比较自由。因此在新常态下，房企应该顺应监管的规定降低财务杠杆。