大牛的春天|荣盛发展短债占比较高、经营净现金转负与现金饥渴，耿建明的难题融资、质押股权、线上业绩会遭业主维权

融资、质押股权、线上业绩会遭业主维权、拟拆分物业上市，今年以来，荣盛发展动作不断，亦有不少风波。
近日，荣盛发展公告称，控股股东持有的公司4620万股股份质押被质押。数据显示，截至2020年9月10日，荣盛控股及其一致行动人所持公司股份累计质押约14.24亿股，占其所持股份比例52.54% ，占公司总股本比例32.75% 。
8月12日，该公司称，控股股东荣盛控股合计质押股份1.73亿股，用于置换存量贷款、偿还债务。
频繁质押股权背后，是荣盛发展中短期债务、有息债务占比高，借贷规模不断攀升，经营现金流量不足。即使面对短期债务、市场环境等复杂因素，荣盛发展对土储扩充的渴求依旧强烈。数据显示， 2019年，荣盛发展花了约300亿买地，仅今年上半年，该公司新增土地45宗，规划建筑面积467.43万平方米。
短债占比高、现金流量净额持续为负
荣盛发展2007年就成功登陆深圳证券交易所，但销售突破千亿仅是2018年的事，最主要原因是其在环京地区发展，偏安一隅，加之2016年，环京区域城市相继吹起了限购号角，尤其是作为荣盛发展大本营及土储占比最大城市之一河北廊坊，出台了“廊九条” 。
也正是在这一年，荣盛发展提出“3+X”战略，即以地产为主，大健康、大金融为两翼，以互联网等新兴产业为辅助。同时，开始在全国疯狂“补仓” ， 2016年末，其业务已经伸展到15个省、2个直辖市、1个自治区的30个城市。
2016年至2018年，荣盛发展规模迅速膨胀，合同销售金额达到512.24亿元、679.30亿元、1015.63亿元，同比增长分别为65.77%、32.61%、49.51% 。但此后，增速放缓明显， 2019年合同销售额1154亿元，同比增长13.58% 。受疫情影响， 2020上半年，该公司合约销售额482.25亿，同比增长仅3.54% ，其归母净利润29.46亿元，同比仅增长0.04% 。

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我们可以清晰的看到，荣盛发展的净负债率一直处于高位， 2015年至2017年，净负债率高达111%、125.2%及124% ，在2018年，其净负债率大幅下降至88% 。净负债率的较大改善，部分得益于2018年拿地步伐放缓，公司有息负债规模大幅下降28% ，由2017年的155亿下降至2018年的111亿。
半年报显示，荣盛发展有息负债总额较去年年末增长7.31%至707.86亿元，净负债率上升13.98个百分点至93.68% ，杠杆率在连续两年降低后又呈回升态势。
去年5月，荣盛收到深交所对其2018年年报的问询函，涉及短期债务规模、短期和长期偿债能力、现金流量状况、毛利率、资产权利受限等多个敏感问题。
荣盛发展短期债务占比高、经营现金流净额持续为负、有息负债规模大等问题，由来已久。 2016-2018年，荣盛发展总有息债务分别为516.65亿元、742.62亿元和668.89亿元，其中短期有息债务分别为200.86亿元、257.64亿元和312.63亿元。也就是说，荣盛发展短期有息债务占比分别为38.88%、34.69%和46.74% 。
截至上半年末，公司融资余额707.86亿元，较2019年底的659.62增加了7.3% 。其中， 1年之内到期的债务合计330.84亿元，占比高达46.7% 。
值得注意的是，今年上半年，荣盛发展短期债务合计超过330亿元，而公司账面资金只有286.75亿元，较2019年的303.56亿元减少了近17亿元，货币资金难以覆盖短债。
此外，该公司经营性现金流净额并不乐观，自2010年起，连年为负数，直至2017年才在波动中稍稍扭转了势头，不过，今年上半年，其经营现金流净额继续录得负数，为-39.01亿元。