明源地产研究院|这些项目融资将越来越困难！，注意！三道红线重压下此前

此前，媒体披露监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，其中房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三条红线”指标（具体是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企的净负债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1）。
近一个多月以来， “三道红线”像紧箍咒一样让很多开发商寝食难安，一些头部房企要么在抛售项目或资产，要么在想方设法完成重组，更多的则是在尝试股权融资、资产转让（售后回购）等各种出表的融资路径。据了解，监管确定的“三道红线”中，开发商若三项指标全部“踩线” ，则有息负债不得增加；若指标中两项“踩线” ，则有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线” ，则有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15% 。根据监管的要求，开发商提交的负债降档方案如未达标，则监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
为了避免被监管部门叫去喝茶，目前百强房企的融资策略和融资步伐开始变得异常保守，主体资信、评级优质的开发商融资尚且困难，主体偏弱的中小开发商的融资目前更是雪上加霜，以下根据我们近段时间的业务情况就中小房企面临的融资难题和解决思路做详细整理，以供同业人士参考。
一、勾地项目的融资
勾地项目因产业部分的业态占比比较大，销售去化面临限制，加上运营的难度比较大，因此勾地项目的融资一般都比较困难（通过形式勾地获取商住项目的除外）。
中小房企寻求勾地项目的土地款前融时，因较难达到大部分前融机构的主体和业态的准入条件，因此我们更建议该类开发商直接找股东背景中有品牌开发商身影的基金公司融资，不过因为这类基金公司大部分都要求按“融资+合作开发”的思路操作（实际由基金公司的股东即品牌开发商合作开发，并可能有并表需求），因此在开发商不愿让渡项目开发利益的前提下也很难操作。
在我们放过款的勾地项目中，融资推动的前提基本上是品牌开发商能提供增信，比如原项目方（勾地方）寻找百强或品牌开发商合作开发并由这些强主体提供增信担保措施。而在“三道红线”的监管背景下，目前百强、地方龙头等强主体的房企对上述融资操作的配合热情已明显下降，甚至在“融资+合作开发”的前提下也对融资层面的增信和担保存在颇多顾虑。总体来说，目前市场上偏产业类的项目越来越多，融资渠道却越来越窄。
二、城市更新项目的融资
以大湾区的城市更新及三旧改造项目为例，因旧改资源的属地化特征，目前很多前期公司或者取得城市更新/三旧改造项目实施主体资格的企业基本都为当地的中小开发商，虽然项目所处阶段已相对成熟，比如已到实施主体确认阶段或补缴土地出让金阶段，但因融资主体偏弱，资金需求体量一般又偏小，尤其是当前更新政策下项目的利润空间已比较有限，因此目前市面上仅有少量机构仍旧愿意向该类融资主体放款。
值得一提的是，在我们的募集端中，虽然有投资人较为偏好更新项目的融资，但在产品要素方面却给我们提出了更高的要求，比如立项方面要求更新项目的利润率需达到18%以上（事实上很少项目能有这个利润率），融资方自有资金需达到50%（也即配资比例不超过50%）。
就我们目前的业务情况来看，更新类项目的融资虽然对主体的准入没有硬性要求，资金不难募集，产品及放款形式也容易处理，但符合我们准入标准的项目却非常难找到，因此造成了我们无项目可做，中小开发商亦无钱可融的两难局面。
三、项目取得开发贷以后的融资
开发商就项目取得开发贷以后的融资主要是两种情况，第一种是取得开发贷以后因开发建设的资金不足，需继续融资，也即新增的融资需与开发贷并存；第二种情况是开发贷到期时，因无力清偿本息，需寻找新的资金完成贷款置换等情形。