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国庆假期快要结束了，港股的新股又开始陆续发行。卓越商务服务，商业物业管理公司，腾讯、京东领衔投资，今天开始招股。
招股基本信息【商务|港股打新 | 卓越商企服务，又一个物业股来啦】卓越商企服务（代码06989），招股时间10月7日-10月12日， 10月16日公布中签，次日上市。公司发行3亿股， 90%为国际配售， 10%公开发售。
每股发行价9.3-10.68港元，一手1000股入场费10787.62港元，计息日期4天。

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卓越商企服务 IPO
主营业务及行业卓越商企服务于1999年成立，是一家商务物业管理公司，物业股在香港一般较受青睐，不过商业的物业没有居民物业那么稳定，会受到经济环境的影响。
公司是中国商务物业管理第四大提供商，在大湾区排名第二。截至2020年5月31日，拥有331个在管项目，总面积2580万平方米，大湾区项目最多。
盈利成长能力

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卓越商企服务-利润表

2017-2019年，营收复合增速为39%；2020年前5个月，营收同比增长58.7% 。
同期盈利复合增速为30.8%；2020年前5个月，盈利同比增长99% 。今年上半年的数据过于亮眼，怀疑有调节这期间的利润。

看起来数据不错增长挺好，但是财务成本也在快速上升，也就是公司借钱发展。

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卓越商企服务-现金流量概要

同时公司现金流也不是非常好， 18年经营现金流为负， 17年以来的经营现金流净额均远小于净利润，利润质量不高。

总的来说，对于该公司未来的发展成长持谨慎态度。
估值水平

卓越商企本次IPO发行后， PE约54.77-62.9倍，估值不便宜。

保荐人

此次IPO由海通国际、招银资本负责，其历史保荐项目首日上涨概率分别为59%、60%；最近两年首日上涨概率分别为57.14%、41.66% 。

股东信息 IPO前投资者

没有IPO前投资者，减少了首日大量卖出的压力。

基石投资者

共9基石投资者，合计认购了1.5亿美元，占这次发售股份的大约43% 。包括腾讯、京东、南方基金、Snow Lake、3W Funds、奥陆资本、璞石资本、东方资产管理公司、Matthews Asia Funds 。

腾讯和京东认购较多，分别为4500万美元和2000万美元。基石投资者中虽然没有顶级的明星基石，但是也拿走了较多的股份，还是比较给力的。
其他关键项

本次IPO有15%的超额配股权可供行使，海通国际担任稳定价格操作人
大概率认购倍数会超过100倍回拨50% ，甲组和乙组最多各有7.5万手可供分配。

总结卓越商企服务，顶着物业股的光辉，又是节后的第一只新股，火热度还是有的。不过对于公司未来的前景还是需要谨慎，预计难以有较大涨幅。
最近打新参与的人数较多，热情也高。导致中签率的大幅下滑。对于任何一项投资都需要考虑收益和成本，不要一味地融资，尤其是还没有中过签、资金量也有限的朋友们。