老旧小区改造按需定制( 二 ) 重点改造完善小区配套和市政基础设施提

“《意见》将按需定制作为老旧小区改造的一个指导方向。 ”杨勤法认为，老旧小区改造完成后，不仅能够提高房屋价值、改善居民生活品质，还能够拉动有效投资、解决房地产市场的存量问题。
【老旧小区改造按需定制】积极推动居民出资
鼓励社会资本参与
8月22日，采访人员来到天津市学府街天大六村社区25号楼4门，天津首个既有住宅加装电梯试点项目已于去年在此完工。几位刚从电梯里出来的居民告诉采访人员，有了电梯之后，尤其对住在高层的老人而言，生活方便多了。
“加装电梯并不是件容易的事，需要得到全部居民的同意才行。 ”孟娜说，在最初征询意见阶段，她带着居委会成员挨家挨户介绍流程和惠民政策，最终才打消了居民的顾虑，取得了4门所有住户的理解和支持。
杨勤法认为，从以往的经验来看，老旧小区改造中居民各自的需求有非常大的差异，《意见》中要求健全居民参与机制，多沟通、多协商，才能解决意见不统一问题。 “老旧小区改造属于涉及全体居民利益的重要问题，根据规定，必须提请居民会议讨论决定，各级人民政府、街道办事处应认真听取，并落实到具体的改造计划中。 ”
“老旧小区的改造属于物权法规定的业主共同决定事项，可以借助居民会议和业主大会的形式形成相关决定，以保证老旧小区改造的合法性和正当性。 ”杨勤法说。
除居民意见难以统一外，改造资金筹集困难、改造牵涉单位众多也是多地面临的主要问题。
劲松一、二小区是北京首个引入社会资本改造的项目。 2018年7月，劲松街道宣布与愿景集团达成合作，引入社会资本参与老旧小区改造，目前示范区的改造花费约3000万元。
8月25日，《法治日报》采访人员来到劲松一、二小区，崭新的社区食堂、其乐融融的劲松园、“美好小屋”社区服务中心等都给采访人员留下了深刻的印象。愿景集团城区更新事业部高级经理郑旻砚近日接受采访时表示，目前来看社会资本可以通过物业费、停车费、政府补贴和低效空间的再利用实现成本回收和盈利，但周期可能会比较长。
老旧小区改造市场前景广阔，被业内视为新的万亿元蓝海。《意见》中也明确，鼓励社会资本参与是解决资金问题的一项重点任务。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受采访人员采访时认为，劲松一、二小区通过引入社会资本，根据居民意愿，改建和新建一些适老项目、食堂等，并给予社会资本一定的经营权，引入物业管理服务，在兼顾公益的原则下，通过经营项目的长期运作，能够实现保本微利，达到小区长期维护的目的，为其他小区改造提供了可以复制的经验。
住房和城乡建设部有关负责人在解读《意见》时表示，在老旧小区改造中，要合理落实居民出资责任，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，同时要落实税费减免政策，提升居民改造意愿。
杨勤法介绍：“对基础类的改造，可由政府资金重点支持；对完善类的改造，居委会可根据自愿原则向居民筹集，也可在征得本居住地区受益单位同意下向其筹集，特别是针对加装电梯，《意见》支持居民提取住房公积金用于该项改造，减少了居民直接出资的压力；对提升类的改造，可依据相关法律规定确定分摊费用。 ”
针对老旧小区改造中牵涉单位多、协调难度大的问题，《意见》指出，各地要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确各有关部门、单位和街道（镇）、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。
赵秀池告诉采访人员，管线混乱是老旧小区普遍存在的现象，因此“三线”整治一直是改造中难啃的“硬骨头” 。改造中牵涉单位多，很难妥善协调解决，各地都想了很多办法。