联行|仲量联行大中华区企业评估总监陈铭杰：物业行业潜力来自在管规模增长创新能力滞后是最大风险服务|大中华区|潜力|并购|陈铭杰|物业|

每经采访人员：王佳飞每经编辑：陈梦妤
疫情加速了物业价值的发现，也掀起了物业股的热潮。
目前已有30家物业管理企业在主板上市，其中27家在香港上市， 3家登陆A股市场。今年还有10余家企业已经交表，业内预计明年上市公司会突破50家。同时，物业股股价和估值也呈现高企态势。近日，《每日经济新闻》采访人员专访了仲量联行大中华区企业评估总监陈铭杰。
行业潜力来自在管规模增长
今年在新冠疫情的冲击下，公众对于公共健康的关注度大幅提升，物业管理业务的需求增加，物业行业的服务范围也更为广泛，各物业企业也借此时机提供了众多增值服务项目。
陈铭杰表示，近年房地产市场进入存量阶段，物业需求也在逐步升高，这些因素都令市场对物业行业的收益前景持乐观态度。在城镇化率、人均居住面积不断提升，以及政府后勤服务推向市场等大背景下，物业行业市场规模将维持增量发展，物业股还有潜在增长空间。
“资本市场看重的主要是物业企业的成长潜力。这股潜力的最大来源便是各物业公司在管面积规模的不断增长。近年来众多物业企业的在管面积数据上均录得较大幅度增长，而达成这波增幅的路径主要有三个：第一，大部分上市的物业公司具有房地产背景，承接地产母公司的开发物业可以使物业管理公司获得稳定收入；第二，利用资本优势进行收并购，这些收并购除了能帮助物业企业实现在管面积的快速增长，也给企业机会接触到更多客户，为业务延伸及拓展奠定基础；第三，第三方物业拓展，进一步扩张企业规模。另外，随着基础服务收入以及客户基数的扩大，物业企业的增值服务拓展也有了发展契机，为企业增值带来更大的想象空间。 ”陈铭杰说。
增值服务是未来发展方向
除了传统的物业服务项目，目前物业企业增值服务种类繁多，既有案场、工程、顾问咨询等非业主增值服务，也有为业主带来的个性化专项服务，如家政、社区金融、零售、房屋租售和装修、社区培训等。近年，物业企业的增值服务收入占比稳步上升，且毛利率显著高于基础物业服务，同时各物业企业也不断增大对增值服务的资本投入。根据公开信息披露，物业企业上市募集资金的用途中有10%～20%用于增值服务拓展。
陈铭杰表示：“这意味着在不远的将来，增值服务将成为物业企业新的营收增长点。 ”
未来，增值服务还将继续扮演重要角色。谈到具体的增值业务，陈铭杰说：“就我们项目所见的拓展途径，主要包括以下几种：一是自主研发，如彩生活旗下的彩之云平台。二是通过收购并购模式达成，如绿城物业在2019年完成了对Montessori Academy早教机构56%的股权收购。三是探索式小股权投资模式，如南都物业以增资入股的方式认购浙江安邦护卫集团5%股权。尽管增值服务是未来发展的方向，但毕竟其经营环境、商业模式还是与传统物业行业相去甚远，因此我们也建议客户对相关项目进行定期估值检视，以便了解投资是否与预期相符。 ”
技术的发展也为物业企业提供了降本增效的途径。随着5G与物联网等新技术的发展成熟，物业企业的智能化升级能更快捷地为业主及住户带来优质服务体验，物业企业也纷纷推出各类智慧平台，帮助业主足不出户便可享受报修、查费缴费、订餐、洗衣、购物等优质服务，与此同时也为企业带来了更多利润，实现双赢。
另外，非住宅物业也提供了较大想象空间，商业物业的管理费用通常较高，但其产生的回报也更显著。陈铭杰指出，机场、地铁站、医院等公共物业，则因为涉及到专业设备的维护工作和保障公共场所安全等硬性指标，在技术方面的准入门槛较高，但也因此较其他类型项目更为稳定。企业应对自身可提供的业务技术进行分析，权衡利弊风险，再决定将向哪方面的市场进行业务拓展。

联行|仲量联行大中华区企业评估总监陈铭杰：物业行业潜力来自在管规模增长 创新能力滞后是最大风险

联行|仲量联行大中华区企业评估总监陈铭杰：物业行业潜力来自在管规模增长创新能力滞后是最大风险