【】老旧小区，“改”出新生活( 二 )

　　协调“众口”、达成共识，是一项复杂的工作。不过改造成功案例的示范作用很明显。黄艳介绍，从试点地区的改造实践来看， “第一个吃螃蟹”非常难，但只要有第一个改造成功的，基本上附近居民都会去找政府提出改造诉求，样板效应非常好。

　　根据各地上报的情况，居民已经达成共识需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。

　　“根据居民的需求来改，改造后社区才能‘活’起来。 ”苏州市昆山市群益社区书记张恳恳说，昆山市中华北村小区改造后，改变的不仅是街区风貌，还有居民的精神面貌。小区原有固定停车位76个，改造后固定停车位增至280个，不少家庭购置了新车;公共环境明显改善，居民也开始重新装修、换家具、买电器，改造家中小环境……

　　“原先受制于基础设施和公共服务供给的薄弱，老旧小区居民很大一部分需求无法满足。结合改造增加了大量的社区公共服务产品供给，老百姓的装修消费、社区消费等需求被释放出来。 ”中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示。

　　钱从哪儿来?

　　鼓励社会力量参与改造

　　改造上亿人的居住条件，需要多少钱?

　　住房和城乡建设部摸底情况显示，需要改造的2000年以前建成的老旧小区大概有30亿平方米， 2000年之后建成的一些小区也有改造需要。贝壳研究院根据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况初步测算，平均每个社区改造所需资金约850万元，每平方米所需改造资金280元。平均两种计算方法可得老旧小区改造将拉动投资约1.3万亿元，若分5年推进，每年可新增投资2600亿元。

　　老旧小区改造促投资、稳增长，不仅是民生工程，也是发展工作。但这样大规模的投资，钱从哪儿来?

　　水电气路等基础类的改造，由政府资金重点支持，但是改造完善类和提升类的项目，光靠政府资金还不足够。因此，政府与居民、社会力量合理共担改造资金，是本轮改造的重要机制之一。

　　如何调动社会力量参与的积极性?“不同于开发新建，城镇老旧小区改造的回报机制没有那么明确，更多地需要依靠改造后的长期运营来获得收益，前期投入大、盈利周期长。 ”秦虹认为，要让城镇老旧小区改造可持续，就要让参与改造的社会资本能够实现“微利可持续” 。

　　“总投资6560万元，向建行申办融资4500万元。由昆山阳澄湖文商旅集团立项、融资、建设，改造后集团通过广告、车位、物业管理在内的各项衍生服务获取经济收益，最终实现改造工程的整体资金运营平衡。 ”苏州市住建局住房保障处工作人员顾峥瑜算了算昆山中华园西村老旧小区改造项目的资金账， “市场化运作改造项目，吸引社会力量参与，加大融资支持，苏州在探索银政企合作推动改造工程上取得了突破。 ”

　　为实现改造资金运营平衡，各试点地区因地制宜探索了多种模式。比如浙江未来社区通过原拆重建形式，新增便民服务配套设施等来获取收益;山东济宁、湖南衡阳等地通过城市较大面积的有机更新，统筹协调旧厂房、闲置空间等资产，平衡改造资金投入……