负债|每经热评丨为什么要对地产龙头企业财务指标进行监控杠杆|贷款|行业|城市|房企|房地产|三道

每经特约评论员　尹中立、齐心
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。其中对房地产龙头企业的负债比例及规模设置了具体的监测指标，引起了广泛关注。其特别之处在于，以往的房地产调控政策主要以宏观政策手段为主，很少涉及对企业微观主体的干预，而此次调控的核心内容是对房地产开发企业的财务指标设置三条红线，是直接对微观主体行为的调控。
笔者认为，此次调控选择对大型房地产开发企业的财务行为进行监测的主要原因，是房地产开发领域出现了“大而不能倒”的现象，其目的是控制大型房地产企业有息负债规模与增速，防范和化解房地产金融的系统性风险，以期房地产行业稳健发展。
融资新政细则仍有待完善
据悉，新规设置了三道红线和四类风险级别，还有两个观察参考指标。 “三道红线”包括：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，把房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15% 。 “两个观察指标”包括：拿地销售比不高于40% ，连续三年经营性现金流为负，同时需要对拿地资金来源等作解释。
用“三道红线”对TOP30房企进行计算，净负债率超过100%的10家，剔除预售款后的资产负债率超过70%的23家，现金短债比不足1倍的7家。按照四档划分：列入红色档5家，橙色档6家，黄色档13家，绿色档6家。
热点城市房价过快上涨是出台新政的导火索。年初以来，随着疫情逐步缓解，房地产市场快速反弹，局部城市再现过热迹象。 Wind统计数据显示， 70城房价环比上涨城市数量已连续5个月增加，深圳、宁波、南京、杭州等城市同比涨幅居前。
笔者认为，房地产市场反弹超过预期与货币政策宽松有一定关系。年初以来，为应对疫情影响，货币政策相对宽松，刺激了居民购房需求。同时，由于出现了信贷资金风险与定价的错配，引发了套利行为，有些城市的扶持小微企业的优惠利率贷款违规流入了住房市场。在正常状态下，住房抵押贷款的风险要远小于小微企业的经营性贷款，住房抵押贷款的利率应该低于小微企业的经营性贷款。政府为了缓冲疫情对小微企业的冲击，对小微企业实施优惠贷款利率，导致小微企业的贷款利率低于住房抵押贷款利率，使得一些小微企业的优惠贷款进入了房地产市场。在民营经济较为活跃的长三角和珠三角地区尤甚。
【负债|每经热评丨为什么要对地产龙头企业财务指标进行监控】行业集中度过快提升已引发监管部门担忧。近年来，房地产业行业集中度快速提高。今年上半年，市场销售排名前5名房企市场占有率已达到20% ，前20房企的市场占有率已达到40% 。头部房企有息负债增长过快，负债规模过高，出现“大而不能倒”的情况，容易引发系统性金融风险。泰禾集团的财务危机爆发之后，金融监管部门对房地产开发企业的债务风险的关注度迅速提高。 Wind数据显示，前50名上市房企2018、2019年有息负债规模增速分别为25.8%和17.9% 。
2019年，监管部门对财务杠杆比例过高或“拿地激进”房企发行债券进行限制，部分头部企业已经开始被动进行财务去杠杆。
近日，中国银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊文称，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，但房地产泡沫依然是威胁金融安全的最大“灰犀牛” ，表明监管部门对房地产金融风险依然保持高度警惕。
在笔者看来，融资新政细则仍有待完善。新版融资新政旨在降低房地产金融风险，让负债水平过高、过于激进的大型房企放慢速度，调降杠杆。大部分较为激进的高杠杆房企都触了“三道红线” ，但让人诧异的是以“高周转”出名的某公司居然被列入黄色档区，不由得让人质疑“三道红线”的科学性，尤其是净负债率这一指标的考量标准。