投资|销售业绩稳步复苏，保利地产半年营收737亿第一财经|现金流管理|疫情|资产负债|保

经营风格向来稳健的保利地产(600048.SH,下称“保利”) ，在疫情冲击下并未“失速” 。
8月24日，保利发布上半年业绩公告，期内集团实现营业收入737.06亿元，同比增长3.6%;净利润133.22亿元，同比增长2.8%;归母净利润101.24亿元，同比增长1.7% 。
报告期内，集团毛利率为35.72% ，随着合作项目增多并陆续进入结转期，实现投资收益21.06亿元，同比增长139%;净利率同比小幅下降0.15个百分点至18.07% ，利润率相对保持稳定。
受疫情影响，保利年初销售业绩曾大幅下挫，直至二季度才逐渐好转， 4月份签约金额同比转增， 5~6月签约金额同比增加10% ，其中6月实现签约金额688.53亿元，创历史单月销售新高。
在搭建线上销售体系，多渠道保障项目销售等举措下，保利上半年实现销售金额2245.36亿元，销售规模位列行业前四。截至7月末，集团签约面积1814.47万平方米，签约金额2731.51亿元。
受流动性宽松及销售复苏的影响，上半年土地市场竞争激烈，整体呈现高起拍价、高成交价、高溢价率等特征。在从严的调控环境下，土地成本端压力上升，企业的投资、运营能力备受考验。
在这种市场环境下，保利坚持谨慎投资，做好市场研判和投资项目测算，提高周转效率，强化运营管控能力。同时，坚持“中心城市+城市群”深耕战略，根据销售回笼、资源储备情况补充土地资源。
期内，保利新拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元，拓展面积及金额同比分别提升19%、54% 。同时，借助产业合作、旧改、收购等多元化方式获取项目，控制土地成本。
新增资源结构中，保利在38个核心城市的投资占比达86% ，较去年提升7个百分点，平均楼面地价为8328元/平方米。截至报告期末，公司待开发面积6727万平方米，其中38个核心城市占比达58% 。
值得注意的是，经过上半年的扩张，保利进入7月份后投资力度有所减弱。华西证券指出，保利7月新增计容建筑面积227.6万平方米，同比下降27.3%；拿地总价79.1亿元，同比下降61.9% 。
从能级分布看， 7月新增土储中，二线和三四线面积占比分别为40%和60% ，三四线投资力度明显增加；从区域分布看，新增土储在京津冀和中西部面积占比分别为29%和71% ，重点布局中西部。
面对宏观经济下行压力和行业短期风险，保利经营节奏的动态调整均基于现金流管理这一核心，促销售、抓回款，同时拓宽多元融资渠道，优化资产负债结构，强化抗风险能力。
上半年，保利累计实现销售回笼2023亿元，回笼率达90.1%；另一方面，公司抓住市场利率窗口期融资，累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据，融资成本均为同期市场较低水平。
期末，保利资产负债率77.66% ，扣除预收账款资产负债率66.05%；账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本约4.84% ，较年初降低0.11个百分点；货币资金1257亿元，现金短债比1.96倍，资金结构较为安全。
值得注意的是，疫情冲击下，保利旗下物业板块同样逆势增长。截至报告期末，保利物业在管面积达3.17亿平方米，实现营业收入36.01亿元，同比增长27.6% ，净利润4.11亿元，同比增长28.0% 。
商业板块复工抗疫两手抓，实施“一铺一策”租金扶持计划，帮助商家拓宽线上销售渠道。期末商业管理面积达287万平方米，管理业态囊括购物中心、酒店、会展、公寓等，并以轻资产模式实现品牌及管理输出。
在“房住不炒”政策基调下，地产将继续保持从严监管的调控思路，货币政策由疫情期间的合理充裕向经济恢复期的总量适度转换，政策手段也将从“宽货币”向“宽信用”转变，房企融资风险进一步加大。