孙宏斌再造上市平台，融创服务冲刺港股融创中国|融创服务|上市|物业

龙头房企融创中国(01918.HK ，下称“融创”)的触角，终于伸向沸腾的物业资本市场。
8月6日晚间，融创发布公告称，建议通过全球发售及向股东分派少部分股份的方式，分拆附属公司融创服务于香港联交所主板上市。同日，融创服务发布招股文件，上市联席保荐人为汇丰银行、摩根士丹利。
融创并未透露上市融资额，但此前市场消息指向10亿美元规模。目前，融创透过全资子公司持有其100％权益，分拆上市完成后，融创预期将拥有融创服务不少于50%权益，融创服务仍为融创的附属公司。
融创服务成立于2004年，目前已是融创六大业务板块之一。如果该公司登陆资本市场，国内前五大龙头房企中，将仅剩万科还未透露物业上市计划。孙宏斌一手打造的融创，也即将迎来第二个港股上市平台。
分拆方式利好融创股价
“开物业公司就像办学校，学校是公共服务类的机构，你如果把学校变成挣钱的工具，那就不对了。 ”早在2015年，融创中国董事局主席孙宏斌曾明确表示，不会谋求融创物业管理公司分拆上市。
但资本市场给予物业股的极高估值，让众多房企忍不住分食红利。典型如碧桂园服务，两年前该公司以介绍方式在港上市，目前总市值已超千亿港元；保利物业去年底上市，当下股价已较上市时翻倍增长。
相较于其他龙头房企，融创的物业板块并不占规模优势。截至2019年底，碧桂园服务、恒大金碧物业、万科物业、保利物业在管面积分别为2.76亿平方米、3.52亿平方米、4.5亿平方米、2.87亿平方米，融创服务仅超1亿平方米。
但融创方面称，看好物管行业未来发展空间，分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力，还可拥有独立的融资平台，直接进入资本市场进行股权及或债务融资，为未来发展提供资金。
目前，融创下设融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养六大板块。将融创服务推向资本市场后，融创将通过合并财务报表及收取股息分红，从融创服务的未来发展中继续受益。
值得注意的是，除全球发售外，融创还将向股东分配融创服务的部分股份。 “分派少部分融创服务股份，地产公司股东能更好地分享分拆带来的受益，融创中国股价也将因此受益。 ”中泰国际评论称。
野村也发表研报称，融创年初至今股价表现落后于同行13% ，主要由于盈利指引下调，以及销售目标进展不理想。但该行认为，分拆计划或会扭转股价跑输态势，并维持融创中国目标价46.1港元，以及“买入”评级。
截至发稿，融创中国报36.60港元，涨幅4.72% ，总市值1705.24亿港元。
外拓及盈利能力待提升
目前，融创服务三大业务类型包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务业务。去年，这三大业务为融创服务带来28.27亿元营业收入、2.69亿元净利润。截至今年一季度，融创服务实现收入7.18亿元，利润为6730万元。
从纵向时间轴看，融创服务近三年来高速扩张，营收年复合增长率为59.5% ，净利润年复合增长率为150.7%；但横向比较，融创服务去年营收尚不及碧桂园服务、绿城服务的三分之一，也不及保利物业营收的一半。
过去三年，融创服务毛利润分别为2.33亿元、4.23亿元及7.20亿元，同期毛利率分别为21%、23%及25.5% 。放眼至整个港股房地产服务市场，去年该板块平均毛利率为30.4% ，高出融创服务4.9个百分点。
不仅如此，当下社区增值服务已成为社区物业的重要组成部分，对物管公司盈利的拉动作用愈发明显。但去年融创服务的社区增值服务录得收入1.07亿元，仅占当期总收入的3.8％，低于碧桂园服务的9.0％。