包干制|原创背靠大树好乘凉？合景悠活收入依赖合景泰富包干制考验成本控制( 二 ) 收入|包干制|该公司|考验|招股说明书|

同时，报告期内，关联方应收贸易款项周转日数分别为263日、260日及242日，而独立第三方的应收贸易款项周转日数分别为79日、76日及63日。关联方的应收贸易款项周转日数是独立第三方的将近4倍。
招股书中给出解释，主要由于考虑到关联方的违约风险较低，合景悠活向关联方收取应收贸易款项的频繁程度较向第三方收取款项偏低。
但是，对于合景悠活来说，绝大部分应收账款来自关联方且周转天数较高，其资金很难流动起来，大幅降低了资金的运营效率，也可能会影响当期收入及净利润。
合景悠活按物业开发商类型划分在管住宅物业建筑面积及收入明细

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数据来源：合景悠活招股书
合景悠活应收贸易款项周转日数

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数据来源：合景悠活招股书
综合毛利率能否保持？
招股书数据显示，报告期内，合景悠活住宅物业管理服务分部中的物业管理服务的收入分别为2.54亿元、2.87亿元、3.82亿元；住宅物业的平均物业管理费率分别为2.6元/平方米、2.8元/平方米、2.9元/平方米，呈上升趋势。
同时，报告期内，合景悠活住宅物业管理服务的毛利率分别为15.8%、19.9%、34.4%；商业物业管理及营运服务毛利率分别维持于42.2%、42.3%及43.4% 。
该公司在招股书中表示，整体毛利率主要受业务组合、就物业管理服务收取的平均物业管理费率、在管建筑面积及销售成本所影响。
《投资时报》研究员注意到，不同业务线的利润率各异，商业物业管理营运服务的毛利率一般高于住宅物业管理服务。因此，上述两个业务分部收入贡献结构的任何变化，均可能对该公司整体利润率造成相应影响。
值得注意的是，合景悠活的商业物业管理营运服务的毛利率基本稳定，而住宅物业管理服务的毛利率在2019年发生大幅增长，增长达到了14.5% ，明显高于同行业可比公司。不禁让人怀疑其毛利率激增的背后原因，以及如此的增长能否继续或者保持住？
合景悠活住宅及商业物管服务收入贡献及其各自毛利率

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数据来源：合景悠活招股书
包干制考验成本控制
查阅招股书，《投资时报》研究员发现，合景悠活的物业管理费绝大部分以包干制方式收取，余下以酬金制方式收取。
所谓包干制就是以预先确定的每月或每季固定包干价收取物业管理费。按照包干制收取的物业管理费不会随着产生的实际物业管理成本金额而改变，公司实际盈利能力或取决于其控制成本的能力。
招股书数据显示，报告期内，合景悠活包干制收费占住宅物业管理服务收入比重分别为98.2%、97.8% 及97.4%；包干制收费占商业物业管理及运营服务总收益的比重分别87.9%、92.9%及91.9% 。
值得关注的是报告期内，合景悠活包干制住宅物业管理业务曾产生亏损，分别为人民币750万元、710万元、640万元。
合景悠活在招股书中也表明，磋商与订立物业管理服务合同之前，需要先行制订尽可能准确的销售成本估算，即便收取的物业管理费不足以补足所有物业管理服务成本，公司也无权向相关业主、物业开发商、租户及住户收取差额。因此，公司可能会蒙受损失。
合景悠活按收入模式划分物业管理建筑面积及服务收入的明细

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数据来源：合景悠活招股书

包干制|原创背靠大树好乘凉？合景悠活收入依赖合景泰富 包干制考验成本控制( 二 )

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