买房|一种屡试不爽的买房技巧( 二 ) |房价|阿楼|

这意味着虽然从短期看，在一轮3到5年的大牛市下，那些近郊新城可能会跑赢市中心板块，相同距离下，不同板块也会有价差。
但是从拉长到10年以上的长周期来看，市中心同等距离下的不同价差洼地终究会被填平。
而近郊板块，在概念炒作异常火热的时候，房价可能会一度与市中心差不多，但随着市中心因为土地稀缺导致价值重新发现，市中心房价依然会再次高于近郊。
这属于土地稀缺性导致的价值回归。
其实这种方法不光可以用在上海，也普适于商业、教育、医疗资源向市中心集聚的环状城市，本质的原因是城市核心的价值恒久不变。
下面我们来举几个例子。
我们认为上海的中环内存在大量被低估的机会。

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而北京的南城也有北城一样的潜力。

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西安的中心区、东部和北部与曲江和高新区的价差终究会慢慢缩小。

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成都也不可能一直向南发展，等到天府新区足够贵之后，武侯区、青羊区以及金牛区的洼地会被大家发现。

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此类现象背后的逻辑，我想有以下几点。
首先，除了深圳这种移民城市，城市内部的土著势力很强大。
一些区域，比如宝山淞南和惠南镇的土著，买新房时倾向于买在熟悉的范围内，在短期内可以扭曲房子的合理定价，拉高偏远区域的房价均值。
其次，开发商制造营销概念的力量也不容忽视。
现在几乎每个一二线城市，几乎都有此类新盘的影子：距离市中心20公里开外，品牌开发商，豪华品质，单价比周围二手房高了50%以上。这类房子未来涨幅未必跑的过市区的普通住宅。
我做了一个测算表：
假设经过一轮大涨后，郊区因发展较快，土地涨幅达到100% ，市区土地享受一个平均涨幅80% ，我们来看看实际收益如何：
全款买入（无杠杆）市区普宅的业主享受到了70%的房价涨幅。
虽然郊区土地增值更多，但因为基期时，土地占总价比例低，郊区CEO盘业主持有的收益反而不如市区普宅。
这个案例告诉我们，纯投资买房想要做高收益率，要选择土地价值占房子总价比例高的市中心房产。
更重要的，房产具有金融属性，市区范围的房子就好比股票中的蓝筹股，郊区的地块卖的多了，土地成本上去之后，郊区房与市区房差价收窄。此时，买房客就会更偏好买低估的蓝筹房产。
这是一个价值回归的过程。
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我认为，这种简单有效的选筹方法大大扩展了买房人的可选区域。
我们做投资，不一定要盯着那些大力开发的近郊产业新城，市中心地段也可以挑选到涨幅可观的楼盘。买在低估的内圈区域，一定程度上还规避了区域规划失败的风险，是一种高确定性的投资模式。
更重要的，运用好这种模式，能够真正地实现自住+投资。
可惜的是，往往适合投资的房都处在不毛之地，不适合自住；适合居住的房单价很高，上涨乏力。
实际上，仔细挖掘一下城市板块，两者是能够权衡好的。以上海为例，我仔细考察了全城的各大板块，挑选出了几个适合自住+投资的。

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1、宝山大华板块是宝山区唯一中环内的区域，与普陀万里实际混为一个成熟的社区，同样的小区比普陀区范围的低2万左右，单价5万多就能淘到不错的小区， 7号线沿线进城也特别方便， 15分钟即可到达市中心的静安寺商圈。