禹洲地产|接盘长实成都项目背后：闽系禹洲增速疲软，毛利率连续3年下滑( 二 ) |长实集团|李嘉诚|高溢价拿地|

禹洲地产，哦不对，就在上个月，已经正式更名为“禹洲集团控股有限公司” 。其创立于1994年的福建厦门， 2009年于香港联交所主板上市， 2011年跻身“中国房地产企业50强” ， 2016年将总部搬迁到了上海。

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2019年，禹洲首进成都，便赚足了人们的眼球。彼时调控正值从一线城市向热点二线城市深入，禹洲地产以134.39%溢价， 18400元/㎡的楼面地价竞得锦江区琉璃厂板块的地块。
和禹洲同一天竞价的碧桂园，拿下的另一地块溢价为34.07% 。
和高溢价拿地一样吸睛的还有禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓的表态：明年（2020年）禹洲地产的可售货值约1800亿，完成千亿“没有难度” 。
但计划赶不上变化。 2020年，突如其来的黑天鹅让大多数行业陷入泥淖，房地产业不例外。
2020年半年度业绩预告的房企已经有30多家。滑铁卢的占多数。

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7月早些时候，禹洲集团公布了2020上半年未经审核的营运数据， 2020年前六个月，该集团实现累计销售金额为人民币428.50亿元；累计销售面积为2,609,482平方米；平均销售价格为每平方米16,421元。
对照此前完成千亿的目标，禹洲集团上半年的完成率大概为43% 。此前，有报道显示， 2020年上半年， 28家房企目标完成率均值为41.1% ，较去年下降6.5个百分点。据此来看，禹洲集团的目标完成率处于中等左右水平。
此次大手笔拿下长实集团的成都项目，应该能助推其销售额增长，但是否能完成目标，今年的这个局面来看，还得再观察观察。

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3、增长疲软，毛利率连续3年下滑
其实在杠杆游戏来看，是否能完成目标倒是其次。如果长期关注禹洲地产的股民，或者业内人士应该会发现。禹洲集团的各项财务指标，并不是很理想。
最新的半年报还没出，先来看看最近9年禹洲集团的核心指标成长情况。

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从上图东方财富统计的数据可以看到，从2011年到2019年，前半场是禹洲的小而美状态， 2016年是个转折点，总部搬到上海后，很明显禹洲集团加快了扩张步伐。营收从100亿元级别飞跃到200亿元级别。
在经过一次质的飞跃之后，禹洲集团的增长似乎略显疲态。 2018年营收同比增长为12% ，已经够低， 2019年还出现了下滑。
毛利自然也是跟着下降，如果看近3年， 2018年较2017年也是下降。而毛利率已经连续下滑3年，从2016年的36.27% ，下滑到2019年的26.21% 。
这个算行业什么水平，杠杆游戏就不做分析了。

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盈利指标和盈利质量指标方面，禹洲集团在扩张之后，似乎反而变得更弱了。除了毛利下滑之外， 2019年的平均净资产收益率17% ，还不及2011年的19% ，年化净资产收益率亦同。
一起变弱的还有总资产净利率、年化投资回报率等。
另外，杠杆游戏注意到，禹洲集团平均一年内到期债务为152.72亿元，占总债务比例为27.4% ，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为2.33倍。
在降杠杆方面，禹洲集团的手法也颇为巧妙。从2017年开始，禹洲集团就维持了19亿左右的永续债规模。如果将这一部分计入禹洲集团的负债中，将大幅推高其目前公布的负债率，大概在80%左右。