|欠物业费门禁卡被禁，该咋办？民法典这样规定( 二 )

三、遵守法律、让民法典为当事人权益保驾护航
(一)物业方维权途径及依据
物业公司是从事物业管理活动的专门企业，具有独立的法人资格，具有民事权利能力和民事行为能力，也可作为民法上独立的民事主体起诉。起诉依据通常是物业服务合同，关于物业费的约定是重要条款。物业为了保障自身权益最大化，可以在违约责任中设置违约金条款。《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 ”比如可以在合同中约定物业服务费收费标准按照建筑面积高层每月每平方米收取 X 元，多层每月每平方米收取 X 元；物业服务费用按月交纳，业主应在每月底前履行交纳义务，逾期交纳的，按应交费用的日千分之 X或者日万分之 X 支付滞纳金，具体滞纳金数额应当参照本地消费水平制定，只要规定的滞纳金标准符合法律规定，法院一般都会支持。在程序上需要注意的问题有：业主逾期不交纳物业费，物业需要及时以书面形式通知业主交纳，催告无果后再起诉主张权利，否则业主可以以未收到催收的书面通知为由予以抗辩，物业需拿出其以书面形式催收的证据，否则法院会裁定驳回物业起诉。法律依据为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 ”
(二)业主方维权途径及依据
若物业出现因欠物业费而限制业主使用门禁卡权限的行为时，业主以其物权受到侵害为由起诉，根据《民法典》第二百三十三条之规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 ”民法典第二百三十六条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 ”排除妨害请求权是物权请求权，小区业主购买或者租赁小区某房屋，就分别对该房屋享有所有权或使用权。当其对该房屋的享有或者行使受到占有以外的方式妨害时，物权人可以请求妨害人排除妨害，使自己的权利恢复到圆满状态，并且排除妨害的费用应当由非法妨害人负担。排除妨害请求权行使的前提是被排除的妨害要具有不法性，如上文所述，物业该行为属于违法行为，业主理所应当可以主张排除妨害。
来源：山东高法微信公众号
作者：李双双
编辑：史梓敬