聚福房产|银行转变信贷偏好，楼市陷入“人口+资金荒”？65岁人口近2亿过去20年

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过去20年，房价为什么能长期保持快速上涨？有人说，是因为建筑成本及人工成本快速上涨所导致的；也有人说，是因为开发商和炒房客联合抬价的结果。这些说法都有一定道理，但不完全对！毕竟，决定房价涨跌的根本性因素是供需关系。所以从本质上来说，过去全国房价快速上涨，是源于房地产市场长期供不应求。因此，城镇化快速推进（人口）+大量资金流入房地产市场（资金），是推动房价上涨的重要原因。 #楼市#

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我们先来看一组数据。人口方面：2020年我国城镇化率约为40% ，如今这一数值上升到了60% ，这意味着每年都有1000多万农村人口成为“城市人口” ，这些人都是买房主力军，也是房价上涨的有利支撑者。资金方面：2020年我国M2约为13.5万亿，现在M2已经超过200万亿， 20年间增长了近15倍。机构数据显示，过去40年，我国（广义货币量）M2年均增速约为15% 。这些钱很大一部分流入了房地产“蓄水池” ，从而导致房价快速上扬。

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在城镇化+M2两位数增长的大背景下，全国房价从2000年的几百元每平米，涨到了如今的约9300元每平米。时至今日，随着房价逐渐高企，普通居民买房的压力越来越大，不少购房者直言即便“动用六个钱包”也买不起房子。好在，国家也已经意识到高房价问题，并在2016年时提出“房住不炒” ，并采取多种有效手段降房价，整体效果开始显性。更为关键的是，如今看来房地产市场已经开始陷入“人口+资金慌” ，未来房价下跌已经势不可挡。

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01楼市人口荒。房地产市场主要购房群体为城镇居民，而随着我国城镇化率持续提高，今后城镇化进程将逐渐放缓，这意味着今后购房需求将逐步减弱。机构报告显示，未来10年我国主力购房人口将减少6000万人，每年减少600万人。可见，今后主力购房人口的减少，将成为制约房价继续上涨的重要因素。

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当然，除了主力购房人口大幅减少外，人口老龄化现象对房地产市场的冲击也不容小觑。《中国人口老龄化的发展趋势和政策》报告预测， 2022年左右我国将进入老龄社会，届时65岁及以上人口占比将达到14（2亿人左右）。 2亿老龄人口表明一方面已经没有购房需求；另一方面他们的房产将留给下一辈，这对房价上涨无疑都是制约。

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02楼市资金荒。自“房住不炒”提出以来，房地产融资政策持续收紧，开发商融资受阻，资金压力非常。特别是今年，房地产市场成交量大幅下滑，开发商销售承压，不少开发商面临债务违约的情况。数据显示， 2020年房地产行业到期债务约味1.4万亿， 7月份是房地产行业还债高峰期，高达1490亿元。
【聚福房产|银行转变信贷偏好，楼市陷入“人口+资金荒”？65岁人口近2亿】此外，前段时间，八部委联合发布通知，明确要求商业银行把经营重心和信贷资源从偏好房地产转移到中小微企业等实体经济领域，这意味着今后房地产行业从商业银行处获取贷款、融资的难度将有所加大。未来，随着商业银行经营重心的转移，房地产行业发展势必将受到较大影响，房价或出现明显下跌。