汪道磊|房地产基金·结构化股权融资操作( 三 )

信托财产的独立性

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信托财产的多元性

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信托财产的形态变化过程

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清退优先级投资者
清退的原因
全面尽职调查报告出来后，基于如下几个原因，信托公司做出了尽快清退信托产品优先级投资者的重大决策。
（1）减少声誉损失。（2）及时止损。（3）以时间换空间。
清退优先级投资者的交易方案

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交易流程为：（1）将信托计划由封闭式变更为开放式，并向魔都市新元资产管理有限公司（以下简称“新元资管”）定向发行第二期优先级信托单位；（2）信托公司以自有资金认购新元资管发行的专项资产管理计划，并由新元资管作为新委托人加入信托计划，上述资管计划共10个，每个的规模为5000万元，合计5亿元；（3）新的信托资金到账后，受托人向原优先级受益人分配信托本金及收益；（4）清退工作完成后，信托计划依然存续，新元资管成为信托计划项下新的优先级受益人，但信托公司作为资产端的债权人身份未发生变化，可以继续主张原交易文件项下的权利。
资产查封的过程
做出查封决定前，信托公司已经提前做好了查封的各项准备工作，包括财产线索的梳理、法院的沟通、担保的落实、律师的选聘、内部的各项审批等。做出查封决定后，信托公司在外部律师和经办法官的帮助下制定了详细的查封策略：首先兵分两路，一路负责查封项目公司的土地和在建工程，另一路负责查封星空置业旗下6.7万平方米的住宅用地；在完成上述查封工作后，才开始进行相关的股权冻结和实际控制人名下的资产查封工作。

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风险控制中抵押资产的价值管理
在房地产融资项目中，最被重视的增信措施是土地（或在建工程）抵押，这是风险防范的最后一道“安全阀” 。
实务中，之所以会出现资产变现的所得远低于预期的情况，主要原因有以下几点。
其一，信托经理的道德风险。
其二，抵押率的计算方式存在问题。
其三，未考虑资产的变现能力。影响资产变现能力的几种因素
其四，优先债权的影响。
信托计划向次级投资者原状分配的过程

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在向次级投资者进行原状分配后，信托公司马上对信托计划进行了清算，并及时出具了清算报告，至此，这个闹得沸沸扬扬的信托项目终于落下帷幕。
结语洋洋洒洒几百字，道尽了出险项目的个中酸甜苦辣。从项目成立背景、方案结构的设计、出险原因的分析，到出险后信托公司面临的种种挫折及采取的各种挽救措施，再到风险化解中多方的利益博弈乃至尔虞我诈、钩心斗角，笔者力求向大家呈现颇具代表性的房地产出险项目的全景画面。同时，针对每个关键的风险节点，笔者都以专题的形式进行系统总结思考，希望能为以后风险项目的处置提供参考。