地铁|董事会平稳换届万科跳出舒适圈打造新的竞争力( 二 ) 郁亮|地铁|深圳|辛杰|发展|年度股东大

过去三年稳健发展
回顾万科过去3年的业绩和发展，稳健增长是关键词。
2019年年报显示，万科销售额从2016年的3648亿元增至2019年的6308亿元，增长73%；营业收入从2405亿元增至3679亿元，增长53%；归母净利润从2016年的210亿元增至2019年的389亿元，增长85%；分红从87亿元增至118亿元，增长36%；全面摊薄的净资产收益率（ROE）从18.5%提升至20.7% ，提高2.2个百分点。

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郁亮对这三年的表现是欣慰的：“在过去三年万科业绩保持了一贯的稳健增长态势，形成了住宅服务、商企服务、城市服务的“三驾马车”模式， TOD、城市更新、物流、长租公寓等业务也各有亮点，万科管理团队也保持了稳定。 ”
在郁亮看来，上述成果主要得益于两点：一是事业合伙人机制让全体万科人能始终保持对万科事业的激情和使命感，也是自己信心和勇气的来源；二是一直坚持的企业“免疫力”建设，回顾万科36年发展历程，每次危机过后，万科都获得了发展的机会，靠的就是“免疫力” 。
尽管业绩稳步增长，但在郁亮看来，过去三年，万科仍面临不少挑战。
郁亮认为，挑战主要来自3个方面，一方面，股权事件对万科的经营管理和团队稳定所产生的影响；另一方面，行业高歌猛进的时代正在远去，行业发展从土地红利到金融红利再到管理红利；同时，万科自身还面临转型问题，如何解决好眼前业绩和长期转型发展的平衡问题，都是摆在自己面前的责任和压力。
不得不说，房地产行业已经进入下行周期，疫情黑天鹅更是让行业雪上加霜。
作为一家危机感驱动的公司，万科已经早已敏锐地感知到市场的变化，从“白银时代”、“活下去” ，都逐步成为市场的共识。。
在股东会现场，郁亮也给出了新的解题思路。
“来到管理红利时代，就是应该向制造业学习。市场发生变化，战略要跟着变化，同时还要管理精细化。
提及制造业，有股东好奇，制造业代表企业格力ROE为30% ，而万科目前保持在20%左右，最高是22% ，万科要如何提高净资产收益率？
郁亮笑称：“董大姐是我们学习的榜样，我们要好好学习。 ”
“在提出经济利润奖金制度之前，万科的ROE是12%左右，奖金制度就是围绕提供股东回报水平做的事情。为股东创造价值的能力不能简单靠收入增长、利润增长来衡量，我们几个维度都要，如速度规模不能下来， ROE不能低，负债率不能高，平衡一点比较好。只要ROE的话，也是有方法的，比如更高的杠杆率，但万一出现波动怎么办？我们要基业长青，要稳定的现金流，要有利润的收入和有现金流的利润。 ”郁亮表示。
打造新的竞争力
万科正逐渐走出自己的舒适区，迎接新的挑战。
郁亮指出，万科现在在地产开发上有两个重点方向，分别为城市更新和TOD ，虽然在业绩上还没有充分体现，但未来潜力很大，会为传统开发业务带来新的增长曲线。
事实上，除了联合深铁联合开发TOD项目和发力旧改之外，万科亦致力于提升自身在不良资产处置方面的能力。可以预见的是，操盘大型复杂综合项目将成为万科未来的核心竞争力。
6月29日，万科发布公告称，以70.4亿转让下属公司广州万溪50%的股权至“中信信托广州万溪股权投资集合资金信托计划” ，为广信资产包引入以信达为首的七家战略投资者。交易完成后，万科将整体回笼资金390.4亿元。。
在股东大会当天，总裁祝九胜也坦言道， “广信资产包非常复杂，对集团资金占用、效率肯定有压力。这个项目的问题是20年积累出来的问题，我们花3年时间取得了一些阶段性进展，不得不承认解决问题所需要的时间和我们当初的预想还是有些差异的，有些事情需要时间换空间。 ”