乐居财经|掘金物业|雷达扫描:烨星集团濒临失衡

作为一家几乎完全依赖母公司鸿坤集团而生存发展的物业公司 , 烨星集团(01941.HK)的成长之路颇为独特 。 在其他物业公司纷纷谋求市场化发展、逐步降低对关联公司依赖的背景下 , 烨星集团的实力显然配不上野心 , 市场化进展有限 。
不过 , 失衡终究是一种残缺 , 烨星集团迫切需要平衡市场化与非市场化的发展 。
产品创新能力较弱规模增速持续下滑
据上市物业公司综合实力测评结果显示 , 烨星集团排名第21 , 综合得分为75.45分 。
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来源:北京林业大学程鹏研究团队
在资源统筹力维度中 , 烨星集团排名第5 , 表明其能够较好地挖掘现有资源和资产的潜力 。 在价值创造力维度中 , 烨星集团处于上市物业公司中游 , 表明其在为股东持续创造高于市场平均价值方面有待加强 。 在市场领导力、全国影响力、产品创新力等3个维度中 , 烨星集团均处于上市物业公司下游 , 表明其在整体营收及规模方面落后于大部分上市物业同行 , 全国化布局及影响力有限 , 新产品与新服务需深入挖掘 。
在过去3年间 , 烨星集团的营收及毛利增幅持续下滑 。 资料显示 , 在2017-2019年 , 烨星集团营收分别为1.92亿元、2.51亿元、2.74亿元 , 涨幅分别为64.42%、31.12%、8.92% 。 同期 , 烨星集团毛利分别为0.68亿元、0.82亿元、0.94亿元 , 涨幅分别为78.25%、20.49%、15.60% 。
同时 , 烨星集团的在管面积分别为374.6万平方米、457.7万平方米、492.2万平方米 , 涨幅分别为30.39%、22.18%、7.54% 。 不难发现 , 除了营收与毛利 , 烨星集团的在管面积增幅也逐年下滑 。 特别是营收与在管面积 , 近三年涨幅下降较为明显 。
【乐居财经|掘金物业|雷达扫描:烨星集团濒临失衡】从收入的构成来看 , 烨星集团的营收主要来源于物业管理服务、物业开发商相关服务、增值服务三大业务 。 具体来看 , 在2017-2019年 , 物业管理服务营收分别为1.13亿元、1.69亿元、1.89亿元 , 涨幅分别为53.39%、49.58%、11.72% , 其中2019年涨幅明显下降 。 物业开发商相关服务近三年营收分别为0.61亿元、0.62亿元、0.64亿元 , 涨幅分别为86.67%、1.87%、2.22% 。 同期 , 增值服务营收分别为0.17亿元、0.19亿元、0.21亿元 。 无论是物业开发商相关服务还是增值服务 , 2018年的同比增速均大幅下滑 , 且2019年的同比增速皆小于10% 。
烨星集团若无法有效扭转各业务增速快速下滑的局面 , 规模瓶颈带来的负面效应很快就会传导至整体业绩、股价及市值 。
路径依赖难以扭转市场化发展仍需加强
作为鸿坤集团旗下的物业公司 , 烨星集团的发展路径始终离不开母公司 。 在2016-2019年 , 烨星集团来自于母公司鸿坤集团的在管面积分别为287.3万平方米、374.6万平方米、453.5万平方米、486.9万平方米 , 占比分别为100%、100%、99.08%、98.92% 。 同期 , 烨星集团来自于关联企业交付项目的营收贡献分别为0.74亿元、1.13亿元、1.67亿元、1.85亿元 , 占比分别为100%、100%、98.35%、97.89% 。
直到2018年 , 烨星集团才开始通过市场化获取项目 , 但在管面积仅为4.2万平方米 , 2019年第三方在管面积仅为5.3万平米 。 显然 , 无论是规模扩张还是营收增长 , 烨星集团始终难以摆脱母公司鸿坤集团 , 其市场化发展更是微不足道 。
除了物业管理服务营收高度依赖母公司 , 烨星集团的增值服务发展也不太顺利 。
烨星集团增值服务主要有家居生活服务、出租公共区域、设备维修及安装服务、家政服务、其他等五大业务 。 其中 , 家居生活服务主要包括收取电费、空调和取暖费、向管理的住宅或非住宅物业的业主及住户提供家居维修及保养服务 , 而行业传统意义上的业主增值服务则基本没有涉及 。 设备维修及安装服务主要向鸿坤集团提供管理范围内住宅物业的设备、机器及电梯的维修及安装服务 , 不过 , 该业务仅在2018年贡献了营收 。 无论是增值服务整体还是家居生活服务 , 在总营收中的占比均很低 , 且占比呈下降趋势 。 2019年增值服务整体及家居生活服务占比仅为7.52%、3.81% 。