房价|未来，手持现金才是“硬道理”？央行前行长：做好泡沫破灭准备！央行

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股市跌去一半，那也仅仅是账上的财富缩水了，可房价若暴跌了，房奴们真有可能把房子甩给银行，跳楼的不光是房东，也可能是银行。
我们不仅要面临经济下行压力，还要应对各种系统风险， “股、债、汇、房”四个交易市场是国家金融的命脉，其中最薄弱、影响最深的是房地产。
房价之所以不断上涨，有城市化因素，也有金融货币因素，还有供应影响，而这一切，都在发生改变。
货币方面，截至到2020年8月末， M2余额为213.68万亿元，同比增幅为10.4% ，这个数据相比2017年-2019年的8%点几，要高出近2个百分点，感觉又回到2016年前的双位数增长，其实呢，再看看从什么时候开始的？
2020年2月份， M2增幅才8.85% ，到3月份就升到10.1% ，一直到8月份达到10.4% ，现在回过头来看， 6月份的11.1%就是本轮货币“宽松”的顶点，随着经济的持续恢复， “非常时期”的货币政策正在考虑退出。
供应方面，住房供过于求的趋势越来越明显。机构数据显示，从2012年4月至今，楼市库存的高点在2014年1月份，此后在去库存战略的作用下，一路持续下降，到2018年8月，楼市库存达到最低点，大多数城市完成了去库存任务，其中货币化安置政策也悉数退出。任何事物都有两面性，再来一次去库存谈何容易？
根据监测数据显示，近两年楼市库存也在反反复复上行，截至到2020年8月份，百城商品房库存同比增长7.5% ，接近2016年12月份水平。常常认为三四线城市是库存“重灾区” ，一二城市的库存量也实现双位数增长，即便不算存量，就8月份， 100个城市新增的商品房也呈现供大于求的态势。在“3根红线”下，开发商势必会进一步加大推货量，库存还会进一步累积。
需求方面，快速城市化时代已经过去，未来将处于一个缓慢增长过程，少子化现象不是政策所能解决的，不是想不想生的问题，而是敢不敢生的问题，刚性需求继续萎缩是一个不可逆的趋势。在住房总量饱和情况下，无非城市之间的结构性差异，是住老房子还是新房子的区别，作为先知先觉的开发商，意识到市场蛋糕开始萎缩，他们比谁都清楚，要不然也不会有玩造车、研究机器人、养猪等操作。
房地产有没有泡沫？看两个简单的数据或可知一二。一是房价收入比，二是租售比，这两项我们都与国际通行惯例作一个比较。
房价收入比是衡量一个家庭的住房购买力，指的是平均收入与平均房价的比值。某机构在今年5月份发布了一份全球房价收入比报告，我们三座城市包揽前三：香港、深圳、北京，分别为46.3、43.5和41.7 ，不吃不喝需要40年以上全款一套中值住房，而国际通行认为3-6是房价收入比的合理范围，即便考虑到国情，一般也不宜超过10 。
还有租售比，简单地说，就是一套房子出租出去需要多少年回本。有专家认为，租售比房价收入比更能体现房地产有无泡沫，据机构发布的数据显示， 2019年上半年50座城市的租售比为1:592 ，远低于国际标准的1:200-300 ，厦门需要90年、北京和深圳也需要54年才能收回买房成本。无论是房价收入比和还是租售比，都与国际均值存在较大差异。
为什么一些人买了第二套房还想买第三套房，一个重要的原因是，房子被赋予了金融属性，成为了不少人保值增值的一个载体，演化成一个金融游戏。过度金融化，势必会引发泡沫问题，目前来看，买房自住不会有多少问题，哪些加杠杆炒作的现象才是最应被关注，正如央行前行长吴晓灵的警示：