王艺军：从境外REITs市场来看 ， REITs上市以后的表现与管理机构的不动产投资管理能力息息相关 。 基础设施公募REITs可通过设立长期有效的监督机制和奖惩机制 ， 促进运营管理机构和投资人的风险收益共担的长效机制 ， 通过主动管理持续提升公募REITs收益 。
经过多年发展 ， 公募基金管理人在二级市场具有突出的股票与债券研究投资经验 ， 并被市场投资人广泛认可 。 公募基金管理人在基础实施公募REITs中所需要的资产运营能力 ， 与其所具备的二级市场投资研究能力相比较 ， 存在一定差距 。 但通过设置合理的治理机制 ， 公募基金管理人可有效整合原始权益人的运营能力 ， 从而极大地改善和提升公募基金管理人的资产运营能力 。
贝壳财经：公募REITs良性发展 ， 还有哪些配套规则需要补齐？例如税收等 。 还有哪些问题需要解决？
王艺军：在基础设施公募REITs试点的同时 ， 需要进一步对我国境内公募REITs涉及的税收制度进行研究 ， 建立和完善符合我国国情的REITs税收体系 。 推动公募REITs税收支持政策落地 ， 分别在公募REITs发起阶段、运营阶段考虑税收优惠 ， 以促进公募REITs市场的发展 。 随着基础设施公募REITs试点项目的推进 ， 可同步开展相关的税收制度落地 。
贝壳财经：先期试点后 ， 将来是否有望进一步放开政策 ， 将在哪些领域？
王艺军：改革开放四十年以来 ， 我国在基础设施领域形成了大量的优质资产 ， 基础设施公募REITs可以盘活大量存量基础设施资产 ， 是稳投资、补短板的重要改革工具 。 目前 ， 基础设施公募REITs提倡“三聚焦” ， 聚焦基础设施领域 ， 聚焦重点区域 ， 聚焦资产质量 。 随着试点项目的落地 ， 基础设施公募REITs市场建设更加成熟 ， 可逐步扩大重点区域 ， 在全国范围内推广实施；并可延展至更丰富的基础设施类型 ， 比如能源类基础设施 。
贝壳财经：海外市场REITs的发展情况如何？底层资产情况将与国内有何不同？
王艺军：从1960年美国REITs制度推出以来 ， 全球已有40多个国家和地区推出了REITs产品 ， 目前 ， 全球上市REITs总市值约2万亿美元 ， 美国REITs市场超过1万亿美元 ， 是全球最大的REITs市场 。
从资产类型上看 ， REITs的投资标的非常多元化 ， 分为以下主要类型：基础设施、写字楼、工业地产、零售物业、住宅物业、酒店物业、康养物业、自主仓储、林地等 。 拥有良好现金流的基础设施是国外REITs的重要组成部分 ， 以全球最大的REITs市场美国为例 ， 市值排名前五的REITs均为基础设施REITs ， 资产类型包括通信铁塔、仓储物流、数据中心等 。 基础设施是全社会赖以生存发展的重要物质基础 ， 我国此次开展的基础设施公募REITs聚焦重点行业 ， 优选试点项目 ， 创造了基础设施投融资机制的变革 。
新京报贝壳财经采访人员 张姝欣 编辑 陈莉 校对 陈荻雁

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