模式|圆桌|二房东“退潮” 轻资产模式考验长租公寓企业运营能力
纵观整个长租行业 , 除了机构房东外 , 还存在着为数不少的“二房东” , 其所代表的拿房、装修、租赁从而赚差价的“包租模式”目前也仍在盛行 。 在行业暴雷现象频频发生、多地纷纷出台租赁资金监管制度的当下 , 缺乏长期贷款、匹配的金融产品支持的“二房东”及其模式还有没有未来?长租公寓企业在经营模式上 , 又会有哪些转变?
在9月24日晚上新京报举办的“长租公寓频频暴雷 , 资金监管加速行业变局?”圆桌论坛上 , 业界人士表示 ,因此 , 二房东群体可能会有起伏 , 存在退潮现象 , 但这类群体价值将长期存在 。 未来随着市场不断净化 , 轻资产模式会不断增加 , 考验企业的专业运营能力 。
存在二房东退潮现象 , 但依然会长期存在
在业内看来 , 长租公寓虽前景可期 , 但目前为止 , 尚无企业能给出清晰的盈利模式 。 目前国内长租公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式 , 即拿房、装修、租赁 , 赚差价 。 这一模式下 , 盈利最大的问题在于 , 相比房价 , 房租投资回报率偏低 , 但与此同时 , 房租跟租客收入水平相比又不低 , 租客在房租承受力上有天花板 , 这就导致运营型现金流无法扩张 , 回报周期太长 。 与此同时 , 在“二房东”模式下 , 企业在设施、装修、服务、社群、软件等方面 , 陷入了同质化竞争 。
“如果没有提供额外价值 , 只是收房 , 通过局部垄断赚取差价 , 这一模式没有希望 。 但如果将二房东转化为机构房东 , 提供服务价值和产品溢价 , 则有很大的未来 。 ” 巴乐兔研究院院长高萌称 。
高萌表示 , 机构房东才是未来租赁行业的主力军 , 代表了未来的发展方向 , 未来最重要的资源是发现业主和房东的需求 , 在消费升级大潮下 , 更好地服务房东、业主的需求 。
乐乎公寓创始人CEO罗意指出 , 不仅在长租公寓行业 , 也包括联合办公、酒店等其他空间运营品类中 , 二房东受到的影响都较严重 , 二房东群体会有部分退潮现象 , 特别是在中间差价空间特别有限的项目内 , “我去杭州看过一些项目 , 谁做二房东都很难 , 几乎不允许有中间角色存在 。 ”
尽管如此 , 罗意同时强调 , 二房东会长期存在,“不要简单定义二房东 , 有些是简单的转租关系 , 但也有一些二房东会在中间环节提升交易效率 , 增加产品厚度 , 甚至提供服务附加值 。 在部分市场 , 尤其是对于集中式公寓来说 , 二房东这一角色增加了资产流转的效率 , 因此 , 二房东群体可能会有起伏 , 但这类群体价值将长期存在 。 ”
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出 , 分散式长租公寓企业很常见 , 国外运营商和住房租赁企业 , 拿钱帮房东装修的模式并不多见 , 以日本为例 , 从开始拿地到出方案、建造 , 到后续贷款、运营 , 住房租赁企业只是服务商的角色 , 只出方案不出钱 , 后续运营方面也分为两种:一种是包租 , 对前期策划信心比较足;另一种是托管 , 收取服务费 。
轻资产模式或将成为主流趋势
“二房东模式两端都不确定 , 未来主流趋势是将模式做‘轻’ , 但中国未来房屋品质的错配问题会长期存在 , 装修和改造需求也一定会存在 , 但资金是否由租赁企业出?这值得商榷 。 ”赵庆祥指出 , 可以让房东出 , 通过装修贷款的方式 , 再用租金去还贷款 , 或者由金融机构出 , 而不是由租赁企业出 , 因为这会沉淀很多资金 。
不过 , 赵庆祥表示 , 集中式公寓将来可能还会做得较“重” , 商改住、工改住等非居住性质房屋用于租赁 , 房东未必有资金改造装修 , 因此 , 住房租赁企业通常需要金融产品来解决资金需求 。
赵庆祥称 , 未来运营服务能力、专业眼光以及口碑才是租赁企业长久的价值 , 简单的低进高出的“二房东模式”发展空间会越来越小 , 相对轻资产的服务运营角色会越来越重要 。
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