GPLP犀牛财经|楼盘质量投诉不断，金辉控股赴港IPO背后：巨额债务压顶( 二 ) 作者：Azure港交所排队中

公开资料显示，金辉控股于1996年在福州成立， 2009年总部迁往北京，是典型的家族式闽系房企。招股书显示，金辉控股应占总建筑面积的90%以上位于二线城市及核心三线城市，而陕西更是金辉控股最重要的市场之一。
截至2019年12月31日，金辉控股共有144个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含附属公司开发的102个项目和由合营和联营公司开发的42个项目，其中，金辉控股附属公司开发的物业项目在陕西省最多为13个，占总土地储备的24.8% 。
与其他企业上市公司发展相比，金辉控股上市更多的是缓解债务压力。
翻看其财务资料， 2019年，金辉控股经营活动所得现金流量净额由正转负，从2018年的14.34亿元变为2019年的-56.97亿元，受此影响， 2019年年末现金及现金等价物出现负增长，由2018年的99.32亿元降为2019年的92.19亿元。
从现金流的情况来看，截至2019年底，金辉控股需一年内偿还的计息银行及其他借款为139.79亿元，仅这一项，其年末现金及现金等价物便无法覆盖，再加上公司债券、优先票据和应付税项，金辉控股的短期债务近180亿，相对于92.19亿元的现金还是面临一定的集中兑付风险。

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从负债率的角度来讲，金辉控股的负债可以说是“高歌猛进” ，如今的净负债率已达到170% ，具体来说，截至2017年至2019年3年年底，金辉控股流动负债总额为488.80亿元、804.79亿元和952.88亿元，同比增速分别为64.65%和18.40% ，非流动负债分别为232.83亿元、226.01亿元和326.77亿元，同比增速分别为-2.88%和44.58% 。
钱不仅不够，对于金辉控股而言，钱还在“变贵” 。
截至2017年底至2019年底，金辉控股银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押债券的加权平均利率分别为7.25%、7.65%和7.76% ，截至2020年2月底，其信托融资逾160亿元，年息率更是在10%以上。
融资正在变贵，那么，有没有方式缓解金辉控股的融资压力？
有的，那就是增加销售。
2017年至2019年，金辉控股收益分别为117.77亿元、159.71亿元和259.63亿元，同比增长35.61%和62.56% ，收益上涨的同时，销售成本的增长更为迅猛， 2017年至2019年，金辉控股销售成本分别为79.85亿元、111.46亿元和203.01亿元，同比增长39.59%和82.14% 。
只是，规模上来了，然而，金辉控股的毛利率却下降了，金辉控股陷入到了增收不增利的困境当中——据其招股书显示，从2017年至2019年，金辉控股年内溢利分别为22.21亿元、23.00亿元和26.90亿元，复合年增长率仅为10.0% ，远不及收益增速。
而且，金辉控股的毛利率连降，从2017年的32.2%降至2019年的21.8% ，占比最大的物业开发及销售板块毛利率下降最快，其中，住宅物业开发及销售从2017年的30.1%降至2019年的20.1% ，下降10个百分点，商业物业开发与销售从2017年的50.8%降至2019年的36.9% ，下降13.9个百分点。

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业务上，金辉控股还存在着依赖主要供应商的风险， 2017年至2019年，金辉控股来自五大供应商的采购分别约占采购总额的47.8%、52.3%和62.7% ，其中，来自单一最大采购商的采购分别约占采购总额的18.5%、20.8%及25.9% ，对主要供应商的依赖逐年加强。
出了西安项目争议之后，金辉控股能否成功赴港上市呢？
IPO参考将持续关注。