园中房产|16万亿楼市挤海绵！自住房子不足50%？马云任正非说实情从1998年房改开始

从1998年房改开始，房地产飞速发展了20年。
无论是人均居住面积，还是房屋总量，抑或是房企的销售额，均超出了人们的想象。
拿人均居住面积来说，从6.7平方米增加到36.9平方米，增长了4.5倍。经济学家任泽平披露过一组数据：46个城市人均住房建筑面积大于40平， 51个城市的套户比大于1.2 。
房屋总量也在不断扩张着，从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间，从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。
这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。
房地产的销售额更让人觉得不可思议。
房产研究机构克而瑞近日发布报告指出：参照2018年及2019年各月销售增速，预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。

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16万亿的楼市，这样的体量，在2019年保持高压的调控环境下，再度刷新了历史新高。
但是，我们可以从最近的两个现象中看出来， 16万亿的楼市，正在“挤海绵” ，把其中的“水分”一点点压出来。
第一，从统计局发布的70城房价指数可以看出，今年的16万亿，是在“以价换量”的基础上实现的。
比如， 10月份，二手房降价的城市增加到了35个。时隔55个月来， 70城市中再次出现二手房价下跌过半的情形。
到了11月份，时隔56个月，再次出现连续2个月超过30城房价下调的现象。
还有一个迹象值得注意，今年8月份开始，以恒大、碧桂园为首的龙头房企，就纷纷展开了“抢收行动” ，到了金九银十，降价促销的特价房远远超过往年的比例，房企巨头也因此收获了历史最佳的单月销售业绩。
一方面是促销房源增多，另一方面是房地产成交额突破16万亿，这两者之间的关系正变得越来越微妙。
第二，预期房价“稳中有降” ，已成市场共识。

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央行前几天发布了《2019年第四季度城镇储户问卷调查报告》，报告显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为20.7% 。
这一比例，创下了2017年以来新低（2016年第四季度该比例为20.1%），显示了购房意愿大幅下降的同时，看好房价上涨的人也在变少。
无独有偶， 12月27日，中国社科院财经战略研究院发布的新一期《中国住房市场发展月度分析报告》指出：核心城市房价继续小幅下调，明年楼市“小阳春”或难以再现。
为什么这样说，看看京沪房价走势就明白了。
北京房价下调速度要快于其它一线城市，与2017年4月最高点相比， 2019年11月北京房价约下跌了18.5% 。
此外，二手房成交量继续回落至近三年平均值附近， 2019年11月， 10大重点城市二手住房成交量指数为138.39 ，比10月下降达8.62% 。
当然，深圳最近很火，因为豪宅税取消等原因，在一线中逆势表现，但是，北京、上海、广州等核心城市的全线疲弱，二手房市场的冷清，却昭示了一个市场共识：明年的房价，很难有大的起色。
为什么会出现这两个现象呢？

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笔者认为，还是跟楼市扩张速度太迅速有关，开发商的靓丽业绩，房地产的吸金能力，遮掩了楼市的刚性需求，盖了太多“无用”的房子，以至于大量的房子被用于投机，或者美其名曰为“投资” ，自住的房子却没多少。