财经无忌欠下巨量债务，领地集团暗谋上市，坐拥天量土储领地从来没有像今天这样渴望变革。2019

领地从来没有像今天这样渴望变革。
2019年初呐喊着要冲入千亿规模，临近年底一翻家底，才卖了247亿销售额。
第一是要革规模的命。
擦干委屈的泪水，领地不能怂， 2020-2021年目标仍然直指千亿。
虽然经营性现金流与投资活动现金流已经连续三年为负，领地并不以为意，哪怕是借钱也要上。
第二是要革现金流的命。
三年了，卖了三年的房，结果手上没有一分钱现大洋。
常在夜半时分，听到领地在吟唱：钱都去哪儿了？
拿地、盖楼、垫款以及给大佬借钱。
第三是要革老板的命。
三个老板三台戏，从西南到华南，从东北到西北，战线越拉越长，股权却始终在刘氏家族手中流转。
眼看着同时起家的各大房企引入职业经理人后愈做愈大，领地再也没有了当初的“小富即安”念头，一不做二不休，索性让刘氏三兄弟的两位“退休” ，权力集中到老三手上，提高决策效率。
不过，权力有它自身的黏性，岂是能轻易防守掉的？
两位刘总退位后，他们的两个“90”后公子“接班”上位，同时被任命为副董事长，一左一右护持着董事长叔叔。
01庞大的财务团队背后止不住的现金流之血
主业为房地产开发的领地集团维持了庞大的财务团队。截至2019年底，领地集团财务有216人，占雇员总数百分比达16.5% ，仅次于营运358人、销售及市场推广218人。
逾200人的财务团队背后是领地集团“扎眼”的各项财务数据。
摊开财报，首先映入眼帘的是收益与利润。
最近三年领地集团正在“爬坡上坎” ，收益额总体攀升，分别达到53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元，利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元，毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8% 。

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一如登山，领地在前半程冲得过猛，行至半山腰的时候有点喘不过气， 2018年收益和净利润都出现了一定幅度的下降，毛利率增长曲线却攀升到三年最高。
也许是了解自己并非耐力型选手，领地早早地就立了冲顶的flag ， 2019年的销售额目标是千亿元，结果到年底却只有247亿元。
不甘心的领地在2020年又一次立下flag ， 2020-2021年一定能达到千亿销售额。
立flag一时爽，一直立flag ，一直爽？
然鹅，疲态已露。
同时，虽然领地的毛利率在最近三年尚能保持20%+ ，但净利润率却在逐年下降。 2017年数值为12.2% ， 2018年下滑至11.5% ， 2019年进一步下滑至8.9% 。其盈利能力长期跑输行业平均值， 2019年的净利润率只达到行业平均水平的五成左右。

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更糟糕的是，现金流危机已濒临边缘。
2017至2019年，领地连续三年经营性现金流和投资性现金流净额为负，至2019年末现金及现金等价物只有13.82亿元，甚至不足以覆盖一年内到期的短期负债，后者在2019年底有57.63亿元待偿。
截至2020年2月底，领地集团有高达119.09亿元负债，其中半数以上竟然是短期负债。
流动比率长期维持低位，且逐步下降， 2019年仅有1.2倍；相对应的，资产负债比率却在攀升， 2019年达到1.4倍。
三年间净负债率从60%蹿升至110%、140% ，债务总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元，三年增长3倍多。

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销售不振、债务激增、现金流短缺，即便是再来一倍的财务团队也无法“美颜”领地的财报，而/p>
2017至2019年，领地的融资实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9% ，逐年升高；流动比率则分别为1.3倍、1.3倍、1.2倍，开始下滑；净资产负债比率分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍，快速抬高。