贝壳郑州站现在是“买”“卖”二手房的最佳时机吗？，疫情之下前言

前言
2020年新冠疫情堪称今年房地产市场最大的黑天鹅事件，疫情之下，相信许多人心中会有这样的疑问，郑州目前房地产市场到底处于一个什么阶段？新房OR存量房？疫情对市场产生了哪些影响？基于对大量数据分析研判，贝壳研究院郑州分院有以下发现：
01
新房主导市场，新房维稳，二手房拐点未现

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数据来源：贝壳研究院郑州分院
【贝壳郑州站现在是“买”“卖”二手房的最佳时机吗？，疫情之下】郑州二手房/新房比值接近0.3 ，仍是新房主导房地产市场。按照行业内经验值，一般二手房/新房比值为1 ，即代表城市进入了存量房市场阶段，通过一二线典型城市间对比发现，北上深一线城市，均已经进入存量房市场阶段，其中郑州2019年二手房/新房比值为0.3 ，目前还处于绝对的新房市场阶段，但随着郑州都市圈的发展，未来郑州将向一线城市看齐，逐步进入存量房时代。

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数据来源：贝壳研究院郑州分院
主城区新房市场维稳，二手房市场稳中有跌。新房成交中2016年成交量最高，受调控政策影响， 2017年回落明显， 2018、2019年新房市场稍有回温，整个主城区市场成交量维持在1000万㎡左右。从近六年郑州新房、二手房成交来看， 2015-2017年二手房/新房比值成交占比较高， 2017年占比最高，达到了56% 。近三年二手房市场成交量逐年减少，市场持续下行，二手房市场拐点仍未到来。
02
后疫情时代，购房需求集中释放，改善迎来新机遇

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数据来源：贝壳研究院郑州分院
一季度2、3月购房需求受抑制。从郑州主城区近两年季度成交量来看， 2020年1季度成交惨遭腰斩，受疫情影响比较严重，大量购房客户需求被抑制。

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新房市场率先回温。从月度二手房/新房成交占比来看，整体比值波动较大， 2020年3月比值下降明显，可以看出新房市场率先回温，二手房市场存在滞后效应，预计5月二手房/新房比值将恢复正常水平（30%）。（2月受疫情影响，样本量较少，可忽略）

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数据来源：贝壳研究院郑州分院
购房需求3月开始集中释放。从贝壳郑州二手房周度成交客户来看，第10周（3月2-8号）新增客源、房源明显增多，二手房带看和成交开始逐步恢复，疫情抑制的购房需求集中释放。

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二手房议价空间进一步拉大。从2019年郑州二手房业主议价空间来看，上半年议价空间波动减小，主要为2019年3-4月份郑州经历一波小阳春所致。下半年议价空间逐渐加大， 12月份达到最高，年底资金流较紧业主急于抛售资产，让利销售， 2020年2月受疫情影响，二手房交易冰封， 3月，伴随经济下行，业主现金流持续吃紧，议价空间出现进一步拉大趋势。

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数据来源：贝壳研究院郑州分院
改善市场迎来新机遇。从近三年新房面积段成交来看， 2019年郑州市90㎡以下户型成交占比较2017年降低43.18% ， 90-120㎡成交占比较2017年增长29.17% ， 140-180㎡成交占比较2017年增长27.78% ，郑州房地产市场刚改、改善客户有增加的趋势，未来改善市场将迎来新机遇。