贝壳郑州站现在是“买”“卖”二手房的最佳时机吗?,疫情之下

前言
2020年新冠疫情堪称今年房地产市场最大的黑天鹅事件 , 疫情之下 , 相信许多人心中会有这样的疑问 , 郑州目前房地产市场到底处于一个什么阶段?新房OR存量房?疫情对市场产生了哪些影响?基于对大量数据分析研判 , 贝壳研究院郑州分院有以下发现:
01
新房主导市场 , 新房维稳 , 二手房拐点未现
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数据来源:贝壳研究院郑州分院
【贝壳郑州站现在是“买”“卖”二手房的最佳时机吗?,疫情之下】郑州二手房/新房比值接近0.3 , 仍是新房主导房地产市场 。 按照行业内经验值 , 一般二手房/新房比值为1 , 即代表城市进入了存量房市场阶段 , 通过一二线典型城市间对比发现 , 北上深一线城市 , 均已经进入存量房市场阶段 , 其中郑州2019年二手房/新房比值为0.3 , 目前还处于绝对的新房市场阶段 , 但随着郑州都市圈的发展 , 未来郑州将向一线城市看齐 , 逐步进入存量房时代 。
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主城区新房市场维稳 , 二手房市场稳中有跌 。 新房成交中2016年成交量最高 , 受调控政策影响 , 2017年回落明显 , 2018、2019年新房市场稍有回温 , 整个主城区市场成交量维持在1000万㎡左右 。 从近六年郑州新房、二手房成交来看 , 2015-2017年二手房/新房比值成交占比较高 , 2017年占比最高 , 达到了56% 。 近三年二手房市场成交量逐年减少 , 市场持续下行 , 二手房市场拐点仍未到来 。
02
后疫情时代 , 购房需求集中释放 , 改善迎来新机遇
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一季度2、3月购房需求受抑制 。 从郑州主城区近两年季度成交量来看 , 2020年1季度成交惨遭腰斩 , 受疫情影响比较严重 , 大量购房客户需求被抑制 。
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新房市场率先回温 。 从月度二手房/新房成交占比来看 , 整体比值波动较大 , 2020年3月比值下降明显 , 可以看出新房市场率先回温 , 二手房市场存在滞后效应 , 预计5月二手房/新房比值将恢复正常水平(30%) 。 (2月受疫情影响 , 样本量较少 , 可忽略)
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购房需求3月开始集中释放 。 从贝壳郑州二手房周度成交客户来看 , 第10周(3月2-8号)新增客源、房源明显增多 , 二手房带看和成交开始逐步恢复 , 疫情抑制的购房需求集中释放 。
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二手房议价空间进一步拉大 。 从2019年郑州二手房业主议价空间来看 , 上半年议价空间波动减小 , 主要为2019年3-4月份郑州经历一波小阳春所致 。 下半年议价空间逐渐加大 , 12月份达到最高 , 年底资金流较紧业主急于抛售资产 , 让利销售 , 2020年2月受疫情影响 , 二手房交易冰封 , 3月 , 伴随经济下行 , 业主现金流持续吃紧 , 议价空间出现进一步拉大趋势 。
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改善市场迎来新机遇 。 从近三年新房面积段成交来看 , 2019年郑州市90㎡以下户型成交占比较2017年降低43.18% , 90-120㎡成交占比较2017年增长29.17% , 140-180㎡成交占比较2017年增长27.78% , 郑州房地产市场刚改、改善客户有增加的趋势 , 未来改善市场将迎来新机遇 。