江瀚视野@史上最低利率能让美国房地产摆脱次贷危机的困境吗？，销量下跌9% 当地时间4月21日

当地时间4月21日，美国NAR房产经纪协会公布的报告显示，受新冠病毒疫情影响，今年3月美国成屋销量环比2月下降了8.5% ，创下2015年11月以来最大的月度降幅。美国四个主要地区市场的销售均出现了萎缩，其中西部地区的跌幅最大（-13.6%）。
不过由于3月时，美国的疫情刚进入全面爆发阶段，对房价的冲击尚需时间传导——NAR的报告显示， 3月份美国所有房屋的现房价格中位数为28.06万美元，同比2019年3月上涨了8.0% ，依旧保持着上涨趋势。
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NAR首席经济学家劳伦斯·云（LawrenceYun）表示，不幸的是由于疫情的暴发，房屋销售在3月有所减弱，预计未来几个月可能会继续下滑到环比下降30%至40%左右。
根据美国抵押贷款银行家协会（MortgageBankerAssociation）最新统计，连日来申请延期还房贷的人数猛增， 3月2日时，申请的比例还只有0.25% ， 4月5日时已升至3.74% ， 4月12日达到了5.95% ，暂无放缓趋势。其中吉利美（即美国政府全国抵押贷款协会）的客户申请延期比例最高，已从4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美（FHMA）和房地美（FHA）申请延期的占比也从2.44%增至了4.64% 。
说实在看到美国楼市基本上大家所有人都能想起来08年的次贷危机，当年就是因为房地产的崩盘，引发了整体美国楼市的下降，乃至于成为了全世界的金融危机，那么当前美国楼市出现的问题，会不会引发新的次贷危机呢？我们到底该怎么看？

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首先，我们要知道房地产市场也是一个线下经济为核心的市场，对于房地产这种大宗大额消费品来说，我们早在美国黑天鹅事件开始支出，实际上就已经做过非常明确的判断，这就是对于当前美国的消费市场来说，不仅是线下的文化娱乐市场，包括房地产市场都会使美国受到黑天鹅事件拖累，最严重的市场，一所以黑天鹅事件影响下的美国房地产市场出现一定程度的萧条，是很正常的事情，也是完全意料之中的事。
其次，我们再来看美国当前的房地产市场，有没有可能引发潜在的次贷危机？什么叫次贷危机？这个我们要必须明白，这个是因为当年美国21世纪初之后有一段时间发放了大量的次级贷款，这些次级贷款给的是并没有足够实力购房的人，以前期比较低，而后期比较高的贷款，所以在2008年前后，我们看到了大量的房地产持有者破产，引发了房地产价格的接连暴跌。
最终导致了次贷的持有者雷曼兄弟银行的整体破产，这就是2008年美国次贷危机的起源。我们把这个逻辑放到当前市场的条件来看一看，当前，美国实际上并没有出现比较严重的次贷违约情况，实际上2008年之后，美国的整体房地产信贷当中次贷的占比实际上并没有那么高了，所以从目前的角度来看，当前美国房价交易量的下滑，从某种程度上来开始非常的事情，所以我们也不用太担心这种事情最终引发成为连锁的快速次贷危机。但是我们也要明确的是如果美国当前的劳动力失业问题，依然没有办法得到解决的话，那么最终可能出现的结果就是次贷危机的重演，这是的确有可能出现的事情。

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【江瀚视野@史上最低利率能让美国房地产摆脱次贷危机的困境吗？，销量下跌9%】第三，我们从整体房地产金融的角度来看，其实美国还有一个优势，就是当前美联储利率几乎为零，这个利率是美联储史上最低的利率水平，在零利率的情况下，其实大部分房贷的压力并不会太大，所以因为房贷压力，最终引发成次贷危机的可能性实际上并不高，这也算是当前比较好的一个特殊条件。